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聚焦基础设施REITs融资热点，基础资产如何选择？
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2020年4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），证监会随后配套出台《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》（以下简称《试点指引》），标志着国内基础设施领域公募REITs试点正式起步。
政策一出，哪些基础资产将成为基础设施REITs的融资热点？怎样选择稳妥、靠谱的基础资产？我们将针对此类融资项目的基础资产探讨解读。
一、基础设施REITs的融资热点
（一）融资风潮C位：“新基建”领域的基础资产
“新基建”包括5G基站建设、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大领域，具有轻资产、高科技含量、高附加值的特点。《通知》发布后，“新基建”基础资产或将占领此次融资风潮的C位，与以下三方面密切相关：
1. “新基建”重要性愈加凸显。疫情期间，“新基建”为抗疫和复工复产提供重要支撑。随着全民远程办公、上网课、健康码等出现，“新基建”应用场景不断扩大，发展前景愈发广阔。
2. “新基建”融资基础逐步夯实。自年初以来，各省市公布的重大投资项目中，“新基建”均占有一席之地。据《证券日报》报道，“新基建”年内新基建投资规模或将达到3万亿元。“新基建”基础资产存量增多，融资基础逐步夯实。
3. “新基建”的特殊融资优势。“新基建”作为重要的基础、新兴产业，可吸引更多民间资本参与投资和运营。与传统基建相比，“新基建”的市场化投资占比更大，对财政资金的依赖性不强，这为产品的投资收益提供进一步的保障。
（二）燃气、供电领域基础资产
燃气、电力行业具有较典型的垄断性质，经营主体相对集中。对于融资成本较高或资本开支压力较大的主体而言，基础设施REITs将拓展融资渠道，具有较强的吸引力。燃气、供电领域基础资产的优势在于以下两方面：
1. 基础资产优质。我国市政设施建设资产存量巨大。该领域基础资产权属清晰且具备优质的现金流，具备潜在的REITs融资机会。
2. 国家政策利好。2020年5月18日，国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，要求推进自然垄断行业改革，加快实现竞争性环节市场化。这意味该领域的市场化占比将进一步增大，有利REITs融资的开展。
（三）交通设施领域基础资产
铁路、收费公路、港口等设施投资规模大、收益较稳定，我国针对此类基础设施的资产证券化已积累一定经验。仓储物流、收费公路等交通设施项目资产成熟、权属清晰，是比较理想的REITs基础资产。
（四）环保领域基础资产
《通知》重点支持城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，此类资产一般需获得特许经营权，且项目运营中收取的服务费为稳定的现金流。目前我国环保项目仍需较高的资本投入，REITs有利于盘活存量资产、推动项目建设。
（五）新兴产业集群、特色园区领域资产
《通知》鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展融资，基础设施REITs可以将持续产生效益的项目分期进行市场化推进，实现投资良好循环，挖掘产业园区创新价值。
除上述几大领域外，针对基础设施涉及的教育、医疗、健康养老等公共服务领域，其资产规模较大，前期建设需要大量资金，其后期运营能够产生稳定现金流，此类项目亦可作为基础设施REITs的基础资产。
基于我国庞大的基建资产存量，基础设施REITs的潜力是巨大的。妥善选择资产证券化的基础设施项目及基础资产，有效防范风险，是把握基础设施REITs的投资机遇需着重关注的问题。
二、基础设施REITs对于基础资产的筛选
根据《试点指引》规定，基础设施REITs发行产品主要以公募基金+ABS为主，即80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权。因此，在基础资产的选择过程中，应综合考虑资产证券化的一般要求及REITs的特殊要求。
（一）针对基础资产、底层资产的一般要求
根据上交所、深交所相关的《基础设施类资产支持证券挂牌条件确认指南》及《资产证券化基础资产负面清单指引》，基础设施类资产支持证券的基础资产应当符合以下要求：
（二）基础设施REITs基础资产的特殊要求
《通知》及《试点指引》对基础设施REITs基础资产提出以下要求：
《通知》：
1. 项目权属清晰，已按规定履行项目投资管理，以及规划、环评和用地等相关手续，已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定，收入来源以使用者付费为主，未出现重大问题和合同纠纷。
2. 具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力。
3. 发起人（原始权益人）及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全，具有持续经营能力，最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。
《试点指引》：
1. 原始权益人享有完全所有权或特许经营权，不存在经济或法律纠纷和他项权利设定；
2. 原始权益人企业信用稳健、内部控制健全，最近3年无重大违法违规行为；
3. 经营3年以上，已产生持续、稳定的现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好增长潜力；
4. 现金流来源具备较高分散度，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入；
5. 中国证监会规定的其他要求。
作为资产证券化的新型融资工具，本次试点对基础设施项目的特殊要求对比如下：
三、基础设施REITs基础资产的识别与评价
基础设施REITs中基础资产的选择，关键要看能否把握底层资产的质量关，准确识别和评价基础资产，是基础设施REIT产品成功的起点和关键。
1. 底层资产应合法合规
底层资产合法合规是REITs产品发行和交易的前提条件。《通知》、《试点指引》做出以下要求：
（1）项目原始权益人的的设立及历史沿革应符合法律规定；
（2）项目财务状况良好，具有符合要求的偿债能力；
（3）项目当前已产生现金流，其历史记录能体现稳定性，能对未来现金流进行合理预测和分析；
（4）已签署及拟签署的全部重要协议合法真实有效，协议履行无重大风险；
（5）项目建设符合城市规划，安全生产及环境保护符合法律及政策规定；
（6）项目形成和存续真实、合法，法律权属明确，不存在抵押、查封等他项权利限制和应付未付义务；
（7）项目已购买基础设施项目保险，承保范围和保险金额明确具体；
（8）同业竞争及关联交易情况符合法律、法规规定；
（9）基础设施基金可合法取得项目的所有权或特许经营权；
（10）可能影响项目运营的其他重要事项。
2. 底层资产的产权清晰、能够合法转让
《试点指引》要求基础设施资产支持证券持有项目公司全部股权，即原有的项目公司拥有的全部权属必须完整交付新进入的REITs基金。因此，无论是项目公司的股权还是收费权、特许经营权等，只有清晰完整的转移到REITs产品中，才可以发行。
3. 现金流稳定、具有分散性
《试点指引》强调项目自身经营收益是实现基础设施基金投资人回报和还本付息的主要来源。项目收益水平应与市场回报要求相匹配。判断优质资产的最重要标准，是资产具有良好经营模式及运营能力，已产生持续、稳定的收益及较好的增长潜力。此外，项目现金流应具有分散性，要由市场化运营产生，从而为实现投资回报提供保障。
4. 原始权益人及运营企业的要求
REITs非常注重底层资产的运营管理，不仅要求原始权益人守法守信，并要求运营企业信用稳健、有专业运营管理能力。通过原始权益人及运营企业主体资格的审核，倒逼REITs主体合法合规地经营基础设施资产，能为基础设施REITs产品的顺利发行打下坚实基础。
➤ 结语：
基础设施REITs作为国内新型的资产证券化融资工具，不仅贯彻国家宏观发展战略，更能为疫情过后的经济复苏带来金融活力。虽然从目前的试点到形成一定规模的REITs市场有较长的距离，但不可否认，我国的REITs时代已经到来。