关注 | 你的中介跑路了吗？租房风险图鉴一览

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2020年11月16日，大型长租公寓平台“蛋壳公寓”发文称网传其周一（11月16日）将宣布破产消息为谣言，表示“公司目前的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理”。

除了有关蛋壳公寓将要破产的谣言，从2019年开始已经有40多家长租公寓陆续暴雷跑路，现存的长租公寓平台也都普遍存在资金链脆弱的问题。如同2018年P2P行业的连番暴雷，长租公寓整个行业早期在规模快速扩张的同时就埋下了隐患的种子。

作为房屋中介公司，公寓一方面通过金融产品向租客一次性收取租金，另一方面用分期的方式付给房东租金，同时再把租约资产做证券化，大量对外募资，最终形成一个极大的资金流，而早期又将资金全部注入到规模的扩张中，因此此类长租公寓抗风险能力非常低。新冠疫情就像巨大的手，拨倒了长租公寓行业的第一块多米诺骨牌。

图片来源于网络

在长租公寓平台资金链纷纷断裂的当下，中介平台、房东、租客出现多方法律纠纷，此间损失最大的无疑就是租客，租客往往也是最终的买单者。而作为租客在日常签订租房合同时，对于风险就更应当提前有所了解，提前准备才是应对风险的正确姿势。

通常情况下，中介平台会和房屋所有权人即房东签订租赁合同籍此形成租赁关系，而后中介再与第三方租客签订租赁合同形成第二层租赁关系（转租给租客）。需要注意的是第二层租赁关系是建立在第一层租赁关系合法且有效的前提上的。简单来说，若中介不履行缴纳房租的义务，房东即有权按照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”解除与中介之间的租赁合同，使得第一层租赁关系消灭。皮之不存，毛将安附，若中介违约跑路，中介与租客之间的租赁合同无法对房东产生法律效力，房东有权要求第三方租客离开房屋，租客将面临钱房两空的风险。

同时，也会有长租公寓类型的中介会和房东选择签订一份托管合同（委托代理合同），即在双方之间建立委托关系。那么将会出现三种不同的情形：

第一，中介以房东的名义将房屋出租给租客，将在租客和房东之间直接产生租赁关系，法律效果将会归属于房东，即使中介跑路，租客也有权继续要求房东履行租赁合同义务，继续占有使用房屋；

第二，中介公司以自己的名义将房屋出租给租客，中介公司与房东之间的代理关系（通过出示房东的产权证明、委托代理合同或者授权委托书等证明），该租赁合同产生的租赁关系也会直在房东和租客之间产生法律效果。租客向有代理权限的中介公司交付租金可以视为向房东履行了合同义务，即使中介公司跑路，房东也不能直接解除与租客的合同，只能向中介主张赔偿责任；

第三，中介公司以自己的名义将房屋出租给租客，但如果确有证据表明合同只约束中介和租客，那么租赁合同不会约束到房东。也就是说，如果租客在与中介公司签订租赁合同的时候不知道中介公司与房东之间的代理关系（未出具相关产权证明、委托关系证明），租赁合同将不会约束房东。此时中介跑路，租客也会面临钱房两空的风险。

需要注意的是，在委托代理中受托人对委托事项的权利必须小于、等于委托权限，超过委托权限的行为对于委托人不发生效力。中介作为受托方行使的权利要小于等于委托方房东给予其的委托权限，简单来说就是房东按月为单位收取中介房租，而中介按年为单位收取租客房租，额外交给中介的11个月房租属于超出委托权限的部分，将不再对房东产生约束力。

对于表见代理而言，法院认定表见代理不仅要求无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人主观善意且无过失相信行为人有代理权。而租客往往都不会对应当对收取租金的代理权限进行仔细审核，所以在实务中通常会认定为中介行为属于表见代理。

总而言之，对于租客来说，近期选择长租公寓需要谨慎，尤其是不能使用租金贷，事发后第一时间积极与房东协商如何处理。如果中介跑路应该选择向公安机关报案，涉案金额过高可能会涉嫌“诈骗罪”。最后，最保险的租房方式就是直接找房东签合同，直接约束双方，同时仔细审阅相关合同条款，从根本上规避风险。