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关注 | 农村宅基地热点问题解答
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宅基地是我国广大农民群众的基本生活保障，随着城市户籍制度改革、农村人口流动及宅基地确权登记工作的不断落实推进，宅基地的分配、流转、继承等问题成为社会关注热点。永嘉信律师结合多年土地及农业农村服务经验，就各方关注的宅基地热点问题进行分析整理，以期对大家有所帮助。
1. 农村宅基地分配坚持“一户一宅”原则
《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
陕西省农村宅基地面积的标准是:平原每户不超过133平方米(二分)，川地、原地每户不超过200平方米(三分)；山地、丘陵地每户不超过267平方米(四分)。
2. 村民转让宅基地后不得再取得宅基地
《土地管理法》规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
3. 农村宅基地只能在村集体内部流转
宅基地转让须在征得宅基地所有权人同意的前提下，在村集体经济组织内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。
4. 禁止城镇居民购买农村宅基地
《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定，宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
5. 进城落户农民宅基地依法受保护
《中共中央 国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》（2021年中央一号文件）规定，保障进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1号）明确要求，依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
6. 农村妇女的宅基地权益依法受保护
《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。
7. 农村宅基地可由城镇子女继承
2020年9月9日，中华人民共和国自然资源部作出的《对十三届全国人大三次会议第3226号建议的答复》中称：“农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》（备注：《继承法》已于2021年1月1日起被《中华人民共和国民法典》废止）规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承取得宅基地使用权及房屋所有权的，可按相关规定办理确权登记，在不动产权属证书附记栏记载该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人 。
8. 鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅
《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）规定，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。合同到期后，双方可以另行约定。在尊重农民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益要全部用于农业农村。在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式，引导规范转让行为。转让合同生效后，应及时办理宅基地使用权变更手续。对进城落户的农村村民，各地可以多渠道筹集资金，探索通过多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。
9. 宅基地征收补偿方式
《土地管理法》规定，征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。
10. 宅基地权属纠纷解决
《土地管理法》规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。