案例研析 | “买卖不破租赁”——次承租人权利探析

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乙某承租甲某所有的房屋一间，租期为三年。后乙某经过甲某同意将房屋转租给第三人丙某，租期为两年。半年后，甲某因急需用钱决定将涉案房屋出卖给丁某，甲某要求丙某立即搬离房屋。

在上述案件中，若乙某以“买卖不破租赁”向甲某主张其与甲某之间的租赁合同不受甲丁之间买卖合同的影响继续有效，固然可以成立，但是在乙某怠于行使自己的权利时，次承租人丙某是否可以通过“买卖不破租赁”主张自己对房屋的租赁权呢？

互联网模式赋能传统房地产租赁业，一度成为资本热捧的宠儿，“业主（房东）→房屋中介（租客/二房东）→次承租人（次租客）”的租房模式逐步成为房屋租赁市场的主流。这种模式下次承租人面对没有房屋所有权的“二房东”，往往不能直接了解房屋的所有权状况，继而对租赁风险产生错误判断。

承租人适用“买卖不破租赁”规则有理有据，但是在租赁房屋转移至次承租人占有后，“买卖不破租赁”是否适用并无明确的法律规定。据此，笔者基于“买卖不破租赁”规则的立法目的以及债权物权的相关理论，对“买卖不破租赁”规则下次承租人的权利保护进行探析。

一、“房屋转租”中的法律关系

（一）承租人与业主的法律关系

在租赁合同①框架下，业主和承租人之间建立合法有效的租赁关系①，二者均受到租赁合同的制约。业主可以依据租赁合同向承租人主张履行合同义务，如按期支付房租、妥善使用租赁房屋、租赁期满返还租赁房屋等义务，但是不能突破合同的相对性向次承租人主张租赁合同中约定的相关权利及义务。

（二）次承租人与承租人间的法律关系

《民法典》第七百一十六条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”

转租是指承租人将租赁物转租给次承租人，承租人与次承租人之间签订新的租赁合同②（转租合同），成立新的租赁关系②，承租人不退出其与业主之间的租赁关系①，此时一套房屋产生了两份各自独立的、合法有效的租赁合同。

转租合同本质上也是一种租赁合同，次承租人与承租人之间形成的转租关系与一般的租赁关系并无区别。需特别注意的是，次承租人在转租合同②中取得的租赁期限超过租赁合同①中承租人的租赁期限时，超过部分的约定对业主不具有法律约束力，次承租人的权利将无从保障，但是业主与承租人另有约定的除外。

（三）次承租人与业主之间的法律关系

次承租人与业主之间并无直接的合同关系，但是业主对承租人转租行为的同意与否，决定了业主与承租人之间的租赁合同①是否将处于一个可能被单方解除的状态，继而影响到次承租人是否可以稳定合法的占有使用租赁房屋。

尽管房屋转租合同以原租赁合同为基础，原租赁合同会对房屋转租产生的租赁关系有所影响，但并不影响转租合同的成立，二者实质上是两个独立的房屋租赁合同。次承租人的权利范围不受承租人租赁权的影响，除非承租人在转租时将自己在原房屋租赁合同中享有的权利义务范围明确告知次承租人，但是超过承租人租赁权范围的，只能通过主张违约责任来实现。

二、债法的人文关怀——“买卖不破租赁”

（一）“买卖不破租赁”规则概述

所谓买卖不破租赁，更全面的表述，应当是租赁期间租赁物（不动产）所有权变动不影响租赁合同的效力，承租方可以继续按照租赁合同占有租赁物。

买卖不破租赁规则最早可追溯到1804年颁布的《法国民法典》1743条1，其设立初衷是为了保护承租人利益及居住安宁，尽管《中华人民共和国民法典》第七百二十五条并未将买卖不破租赁规则限定于不动产，而是泛泛以租赁物概括之，但无论是中国的司法实践还是各国立法例均将该规则限定于不动产租赁关系中。

在房屋“先租后卖”的情形下，承租人可以依据“买卖不破租赁”来对抗侵害其租赁权的主体，即使对方为房屋所有权人。可见“买卖不破租赁”规则之于承租人利益保护的重要性。

（二）“买卖不破租赁”规则法益保护

对于“买卖不破租赁”规则的法益保护，学界主要存在两种观点。

一种观点认为不动产的承租涉及基本生存保障问题，承租人往往是经济社会中较弱势的一方，需要通过法律的特殊保护来实现对承租人居住权的保障，维护作为弱者的承租人的利益。同时，据此稳定租赁关系，维护交易安全，鼓励承租人对租赁物进行中长期投资，实现物尽其用。

另一种观点从私法保护出发，认为维持承租人对房屋的占有是“买卖不破租赁”的适用结果。如无“买卖不破租赁”规则，承租人会受制于出租人和买受人之间的买卖合同及过户行为而从有权占有变为无权占有，此种情形严重违背私人自治规则，立法需要予以矫正，以维护私法自治。

该观点认为大陆法系严格的物债二分体系和公示方法二分体系使得租赁法律关系只能削足适履地被安排在债法中，其物权属性被忽略，出租人移转租赁物的占有使用收益给承租人的行为和承租人占有不动产租赁物的事实皆得不到适宜的法律评价，进而出现了违背私人自治的现象。“买卖不破租赁”规则通过赋予承租人占有不动产的事实以相应的法律意义，对前述违背私人自治现象进行矫正。

目前主流观点认为从私法自治出发分析“买卖不破租赁”规则的目的具有正当性。

在有权占有维持模式下（“买卖不破租赁”以租赁合同真实、有效为前提，一般情况下还应以房屋产权变动前已签订租赁合同且承租人已合法占有使用租赁物或租赁合同已登记备案为要件。2）“买卖不破租赁”规则强调对承租人有权占有的保护。在房屋上先设立了租赁权，并交付承租人，后将房屋所有权转移，承租人已占有房屋，对租赁房屋具有实际支配权利，业主和第三人不得侵害。

房屋买受人取得的所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，与承租人的权利产生冲突。若在物权法定规则下，所有权将被确定为物权，经登记后有对世效力，而承租人的利益因为没有物权法上的评价则不能对抗买受人的权利。

同是对物进行支配的权利，先于“所有权”占有房屋的“租赁权”只是因为法律安排不同而出现了“厚此薄彼”的结果，若严格按照物权法理论对上述情形进行认定，将会丧失法律的正当性。

（三）债权外衣下的“物权”

债权是特定人对特定人的请求权，是相对的权利；而物权是人对物之支配权利，是绝对的权利。对于同一标的物，如果既有物权也有债权，则物权通常应优于债权实现。

租赁权在本质上仍然是债权3，本只能对抗合同相对人即出租人，但是依据“买卖不破租赁”规则却能够对抗后续房屋买卖合同中的买受人，作为债权的租赁权具有了对抗第三人的效力。

为了保护房屋租赁关系中的承租方的权利，法律在“房屋先租后卖”情形下，赋予租赁权“物权化”的属性，通过“买卖不破租赁”突破了债权的相对性，直接作用于一切侵犯承租人对租赁房屋占有使用收益的主体，产生物权特征。

从保障法律适用正当性的前提出发，“买卖不破租赁”应当认为是保护承租人对物的占有、使用、收益的权利，而不是“租赁合同的效力”。

在合法转租中情形下，若次承租人已经占有租赁房屋，应当认定其已经依法取得租赁权，即合法的对租赁房屋享有占有、使用、收益的权利，就业主或房屋买受人而言，这种权利与承租人享有的权利别无二致。

为了保护次承租人对租赁房屋的占有使用收益权利，其享有的租赁权应当和承租人同样适用“买卖不破租赁”规则，在满足转租合同合法有效、次承租人实际占有租赁房屋、房屋发生产权变动在原租赁合同后三个条件时，租赁权产生“债权物权化”的效果，次承租人基于原租赁合同，通过建立转租合同而享有的具有物权属性的“债权”，即可以直接向业主或者房屋受让人主张对租赁房屋所享有的权利。

在上文提出的案例中，若甲在合同租赁期内出卖涉案房屋，作为承租人的乙又怠于行使权利主张“买卖不破租赁”，综合上述论证，丙可以依据“买卖不破租赁”规则向甲或者丁主张其对涉案房屋享有的租赁权。

需要注意的是，次承租人适用“买卖不破租赁”规则是建立在转租合同合法有效的前提下，而转租合同的订立是以业主与承租人的租赁合同为基础，倘若业主与承租人就解除原租赁合同达成合意，在原租赁合同终止或者被解除时，承租人与次承租人之间的租赁关系也随之终止，次承租人主张“买卖不破租赁”便没有基础。

作为次承租人，在房屋转租中应当尽到审慎义务，对原房屋租赁合同以及相关授权进行审查，并留存相关证明，在承租人或者业主违反合同约定时，在不同情形下主张“买卖不破租赁”或者违约责任。