《土地管理法实施条例》修订亮点解读 | 集体经营性建设用地入市交易规则

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2021年7月2日，国务院总理李克强签署743号国务院令，公布新修订的《土地管理法实施条例》（以下简称《条例》），自2021年9月1日起施行。修订后《条例》亮点诸多，其中，对农村集体经济组织成员利好最大的便是修订后《条例》在《土地管理法》基础上，进一步明确了集体经营性建设用地入市交易规则。

为便于大家更全面准确地了解修订后《条例》规定的集体经营性建设用地入市交易规则，永嘉信律师现依据《土地管理法》、修订后《条例》，并结合多年农村集体土地法律服务经验，将修订后《条例》关于集体经营性建设用地入市交易规则梳理说明如下：

一、何为集体经营性建设用地

根据《土地管理法》第四条、第九条规定可知，我国土地根据土地用途划分，可以分为农用地、建设用地和未利用地，其中建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；根据权属划分，可以分为国家所有土地、农民集体所有土地，其中农民集体所有土地是指所有权属于农民集体所有的土地，主要包括农村和城市郊区的土地。

因此，集体经营性建设用地是指属于农民集体所有的可建造建筑物、构筑物用于工业、商业经营的土地。

二、集体经营性建设用地入市交易规则

（一）集体经营性建设用地规划管控要求

国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途，依法控制集体经营性建设用地规模，促进集体经营性建设用地的节约集约利用。

市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。

市、县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

（二）集体经营性建设用地入市交易条件

国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记。

（三）集体经营性建设用地入市交易方式

土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

（四）集体经营性建设用地入市交易程序

1. 土地所有权人编制集体经营性建设用地出让、出租方案

土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

2. 经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并形成书面意见

3. 土地所有权人将方案上报市、县人民政府

土地所有权人根据集体经济组织成员意见，在出让、出租前不少于十个工作日将方案报市、县人民政府。

4. 市、县人民政府就方案提出修改意见

市、县人民政府认为该方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。

5. 土地所有权人修改方案

土地所有权人应当按照市、县人民政府的意见对方案进行修改。

6. 土地所有权人通过招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者

土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者。

7. 签订书面合同

集体经营性建设用地出让、出租双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。

8. 集体经营性建设用地出让、出租双方应将合同报市、县人民政府自然资源主管部门备案

（五）集体经营性建设用地使用者义务

集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

（六）入市集体经营性建设用地使用权再流转规则

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。