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《土地管理法实施条例》修订亮点解读 | 农村宅基地管理
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农村宅基地应如何申请、应满足哪些条件、宅基地可否继承、进城落户农民能否继续保留原宅基地使用权？新《土地管理法实施条例》关于这些农村宅基地热点问题是如何规定的，想弄清楚这些，就看看我们专业的土地法律服务律师如何解读吧。
2021年7月2日，国务院总理李克强签署743号国务院令，公布新修订的《土地管理法实施条例》（以下简称《条例》），已于2021年9月1日起施行。新《条例》亮点诸多，为便于大家更全面准确地了解新《条例》，永嘉信律师结合多年土地法律服务经验，围绕新《条例》修订内容，撰写系列解读，现已发布3期，分别为：《土地管理法实施条例》修订亮点解读 | 土地征收程序、《土地管理法实施条例》修订亮点解读 | 建设用地审批流程、《土地管理法实施条例》修订亮点解读 | 集体经营性建设用地入市交易规则。本文在往期解读基础上，就新《条例》关于农村宅基地管理规定及相关热点问题进行梳理说明如下（纯干货，建议收藏），以期对大家有所帮助。
宅基地管理直接关系我国亿万农民居住权益。随着土地资源的日趋紧张和城镇化的快速推进，农村宅基地的科学有效管理对于保障农民生活、促进乡村振兴显得尤为重要。新《条例》在《土地管理法》基础上，将“宅基地管理”单列一节，分别对农村宅基地规划安排、审批程序、有偿退出、权益保障等四个方面作出明确规定，对新《土地管理法》中有关农村宅基地的规定予以进一步细化和落实。
一、宅基地规划安排
（一）合理规划农村居民点布局和建设用地规模
农村居民点布局和建设用地规模应当遵循节约集约、因地制宜的原则合理规划。
1. 不得占用永久基本农田
根据新《土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田。
2. 先行安排利用村内空地、闲置宅基地
根据新《土地管理法》第六十二条第三款规定，农村村民建住宅，应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
（二）合理保障本行政区域农村村民宅基地需求
县级以上地方人民政府应当按照国家规定安排建设用地指标，合理保障本行政区域农村村民宅基地需求。
1. 坚持一户一宅原则
根据新《土地管理法》第六十二条第一款、第二款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
2. 农村村民住宅建设用地计划指标原则上不低于新增建设用地计划指标的5%
根据《自然资源部、农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》（自然资发〔2020〕128号）规定，各省级自然资源主管部门会同农业农村主管部门，每年要以县域为单位，提出需要保障的农村村民住宅建设用地计划指标需求，经省级政府审核后报自然资源部。自然资源部征求农业农村部意见后，在年度全国土地利用计划中单列安排，原则上不低于新增建设用地计划指标的5%，专项保障农村村民住宅建设用地，年底实报实销。当年保障不足的，下一年度优先保障。
（三）科学划定宅基地范围
乡（镇）、县、市国土空间规划和村庄规划应当统筹考虑农村村民生产、生活需求，突出节约集约用地导向，科学划定宅基地范围。
2019年以来，自然资源部先后发布《关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》和《关于进一步做好村庄规划工作的意见》，对村庄规划编制等提出具体要求。
二、宅基地审批程序
农村村民申请宅基地的，应当以户为单位向农村集体经济组织提出申请；没有设立农村集体经济组织的，应当向所在的村民小组或者村民委员会提出申请。宅基地申请依法经农村村民集体讨论通过并在本集体范围内公示后，报乡（镇）人民政府审核批准。涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。
根据《陕西省农业农村厅、陕西省自然资源厅关于进一步规范农村宅基地审批管理的通知》（陕农发〔2021〕5号）规定，农村宅基地申请流程可分为：农户申请、村组审查、乡镇审批。
（一）农户申请
符合农村宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出申请，并提交户口簿、身份证、《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》和《农村宅基地使用承诺书》等相关材料，涉及建新拆旧的，需签订退出原宅基地协议。
农村宅基地严格落实“一户一宅”法律规定，农村本集体组织成员符合下列条件之一的，可以户为单位申请农村宅基地：
1. 符合有关法律规定，因子女结婚等原因确需分户，而现有的宅基地面积低于标准的；
2. 因发生或为防御自然灾害、新农村建设、规划调整需要搬迁的；
3. 因国家建设、公共设施和公共事业建设占用原宅基地，按规定应予宅基地安置的；
4. 符合政策规定迁入村集体经济组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
5. 符合法律法规规定的其他情形。
（二）村组审查
1. 集体讨论
村民小组收到申请后，应当于5个工作日内提交村民小组会议讨论，对申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准等情况进行初审。
2. 村组公示
村民小组应将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示，公示期不少于7天。
公示无异议的，村民小组在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见并将农户申请、村民小组会议记录等材料交村集体经济组织或村民委员会（简称村级组织）审查。
3. 村组审查
村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，于5个工作日内完成审查。
4. 呈报审批
审查通过的，由村级组织在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署意见，报送乡镇政府。
（三）乡镇审批
农村村民住宅用地，由乡镇人民政府审核批准。对于符合申请条件、材料完备的申请，乡镇政府应当及时受理，并在15个工作日内组织乡镇农业农村、自然资源等相关机构完成联审工作。
乡镇农业农村机构负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村组审核公示等。
乡镇自然资源机构负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制的要求。
涉及占用农用地的,应审查是否已办理农用地转用审批手续。涉及住建、林业、水利、电力等职能机构的要及时征求意见。
完成审查后，乡镇各机构在农村宅基地和建房(规划许可)审批表)中签署意见。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
三、宅基地有偿退出
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。
国家“十四五”规划提出：深化农村宅基地制度改革试点，加快房地一体的宅基地确权颁证，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。允许农村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。
四、宅基地权益保障
依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。
（一）四个禁止
1. 禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地；
2. 禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地；
3. 禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件；
4. 禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。
（二）禁止城镇居民到农村购买宅基地
宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。
（三）农村宅基地不能继承，农房可以依法继承
农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。宅基地使用权人以户为单位，依法享有占有和使用宅基地的权利。在户内有成员死亡而农户存续的情况下，不发生宅基地继承问题。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得宅基地使用权。
（四）进城落户农民能继续保留原宅基地使用权
2019 年中央1号文件明确，坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。新《条例》对此也作出明确规定，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件。
（五）宅基地使用权收回情形
有下列情形之一的，村集体报经原批准用地的人民政府批准，可以收回宅基地使用权：
1. 乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的,集体收回宅基地使用权，并对宅基地使用权人给予适当补偿；
2. 不按照批准的用途使用宅基地的；
3. 因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；
4. 空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不再确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，集体收回宅基地使用权；
5. 非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，集体收回宅基地使用权；
6. 在确定农村居民宅基地使用权时，其面积超过当地政府规定标准的，可在土地登记卡和权证内注明超过标准面积的数量。以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分由集体收回使用权；
7. 地方政府规定的其他情形。