大数据 | 2021-2022年度物业服务合同纠纷案件分析报告

本所律师对2021年4月1日—2022年3月31日陕西省西安市中级人民法院辖区人民法院审理的324件物业服务合同纠纷案例进行归纳整理，作出如下大数据分析报告，就重点问题提炼最新司法裁判观点，希望对依法维权的业主方和规范经营的物业服务管理企业，都有所裨益。

一、检索分析

（一）检索概述

在Alpha案例库中检索“物业服务合同纠纷”，2021年物业服务合同纠纷仅有37734件，相较于2020年的391017件、2019年的601817件、2018年的525365件，有大幅度的下降，造成案件数量减少的主要原因是，人民法院加大了诉前调解的工作力度，大量的案件在正式立案前就已经通过调解解决。因此，人民法院诉前调解工作的重要性不言而喻。

（二）检索条件

时间：2021年4月1日—2022年3月31日

案例来源：Alpha案例库

案由：物业服务合同纠纷

检索条件：中级法院：陕西省西安市中级人民法院辖区

案件数量：324件

（三）裁判时间分析

从上方的月份分布可以看到当前条件下物业服务合同纠纷案例数量的变化趋势。从案件分布情况来看，人民法院审理并做出裁判结果的物业服务合同纠纷案件数量在4月、5月最多，说明春节前后依然是物业服务合同纠纷案件多发时段。案件经过调解、法院审理程序，所以案件集中在4、5月份出结果。

（四）行业分布分析

从上面的行业分类情况可以看到，物业服务合同纠纷当前的行业分布主要集中在房地产业。

（五）程序分类分析

从上面的程序分类统计可以得出物业服务合同纠纷下当前的审理程序分布状况，其中一审案件有317件，二审案件有1件，执行案件有6件。并能够推算出一审上诉率约为0.32%，一审结案率高达97%以上，绝大部分案件能够在一审阶段结案，从而达到化解矛盾、定纷止争的目的。

（六）裁判结果分析

◆一审裁判结果

通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下撤回起诉的有172件，占比为54.26%，可见当物业服务管理企业或者业主方启动诉讼程序后，能很好的推动相对方解决纠纷、化解矛盾；其他的有73件，占比为23.03%；全部/部分支持的有66件，占比为20.82%。

◆二审裁判结果

通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有1件，占比为100.00%。

◆执行裁判结果

通过对执行裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下其他的有4件，占比为66.67%；财产执行的有2件，占比为33.33%。

（七）标的额分析

通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为10万元以下的案件数量最多，有235件，10万元至50万元的案件有3件。从案件标的额来看，陕西省西安市物业服务合同纠纷案件标的额98.74%集中在人民币10万元以下。本所律师所检索的324个案件多为物业服务公司主张业主方交纳物业管理费、公摊水电费、暖气费、垃圾清运费等费用，故，上述费用与当地的经济发展水平相适应，大多在十万元以下，可见，物业服务合同纠纷西安市争讼标的额一般在10万元以下。

（八）高频法条

此处统计了物业服务合同纠纷案件中所有被援引的高频法条：

◆高频实体法条见下表：

◆高频程序法条见下表：

二、物业服务合同纠纷焦点问题

焦点一：物业管理费的计算依据

在物业服务公司诉请人民法院判令业主支付物业管理费的案件中，人民法院判决依据《前期物业管理协议》、《物业服务协议》等合同中明确约定的物业费计算依据予以确认，部分判决中因房屋空置、物业服务公司未完全履行相关物业服务义务，人民法院按照物业服务费60%~80%的予以调整，其余均全部支持：

（2021）陕0113民初4817号判决载明：原告的物业管理服务存在不足，小区内车辆停放混乱、卫生环境差、治安案件多发，未能达到合同约定的服务标准。现原告公司已于2020年11月停止对该小区进行物业管理服务，其对于之前的物业服务，已无整改的可能，故对于原告应向被告支付的物业费用，本院酌情支持合同约定标准的80%。

（2021）陕0122民初781号判决载明：原告未全面履行合同义务，酌定被告每月承担60%的物业费。

焦点二：逾期交纳物业管理费的违约金

在物业服务公司诉求业主支付逾交纳物业管理费的期违约金（滞纳金）案件中，若物业服务公司未全面履行物业服务义务、提供物业服务存在瑕疵，或未按照相关规定催告业主在合理期限内支付，并听取业主意见的人民法院一般不予支持；物业服务公司全面履行物业管理义务，履行正常催告程序后业主仍不交纳相关费用的，人民法院对违约金予以支持，但物业服务公司主张的违约金（滞纳金）过高，人民法院一般予以调整至不超过同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍。

（2021）陕0112民初3781号判决载明：本院认为，原告陕西迈科物业管理有限公司系“蓝海风中心”物业管理的唯一合法单位，对蓝海风中心的整体物业管理事务履行法定权利和义务。而被告西安善水里茶业有限公司自2018年12月28日起，已替代成都源食餐饮管理有限公司成为1F/112#(乙未里)的使用者，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。现原告要求被告支付物业费，符合法律规定，被告上次诉讼中也对物业费金额无异议，故本院对此予以支持。违约金部分，考虑原告物业服务也存在一定瑕疵，不予支持。

（2021）陕0112民初4072号判决载明：本院认为，原、被告签订相关物业服务合同，双方成立物业服务合同关系。原告实际向被告提供了物业服务，被告应按照约定向原告支付相关物业费。关于原告主张的违约金，因原告主张标准过高，结合本案实际，酌情按照拖欠费用的8％计算即1296.4元，超出部分本院不予支持。

（2021）陕0122民初324号判决载明：从2017年2月起，蓝丰社区安排三名保洁人员进入蓝丰家园小区进行垃圾清扫，原告未全面履行合同义务，本院酌定被告每月承担60%的物业费，故被告王娟应向原告支付2015年7月至2018年6月27日的物业费。关于滞纳金，实为违约金，被告在收到原告书面的催缴物业费通知后，应当及时向原告交纳物业费，被告拒绝交纳，构成违约，故原告请求被告支付违约金，符合法律规定，但其请求的违约金标准过高，本院酌情调整为以未缴纳物业费总额为基数，从2020年10月24日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算。

焦点三：代收代缴水电费用的收取依据

在物业服务公司诉请业主支付代收的水费、电费欠费案件中物业服务公司必须提供明确的抄表记录，如果物业服务公司无法提供相关凭证，则需承担举证不利后果。

（2021）陕0113民初4819号判决载明：原告另主张水费，但未向法庭提交该水表的抄表记录，故举证不能的不利后果应由原告自行承担。

（2021）陕0113民初5760号判决载明：关于原告诉请的估算水费能否支持的问题。估算水费系原告根据业主月平均的用水量结合欠缴期间业主的房屋建筑面积估算金额，不能以此认定业主实际欠缴水费金额，应由原告承担举证不能的法律后果，故对原告诉请的估算水费，于法无据，本院不予支持。