关注 | 烂尾楼“断供潮”下法律风险及责任承担问题研究

近日，多地业主向银行发布《强制停贷告知书》，字里行间的控诉无不体现一个个家庭的无奈与辛酸。2022年7月15日，银保监会回应停贷事件，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。截至发稿，近20家银行发布公告表示涉及的业务规模较小，整体风险可控，给金融市场一剂“定心丸”。

但各地业主的“定心丸”又在何方？业主们是否既要承担烂尾风险又要面临征信危机？作为“原罪”的开发商是否可以继续躺平？违规放贷的银行又该如何为其过错“买单”？“断供潮”里，无人可以置身事外。

一、商品房预售合同与按揭贷款合同是否构成主从合同关系 ⅰ

二者并非主从合同关系，开发商与业主之间的商品房预售合同属于房屋买卖关系，而业主与银行之间系为支付购房款而产生的法律关系，根据签订的文本不同即包含借贷关系又可能包含担保关系。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同解释》”）第二十一条第二款1可以看出，虽二合同之间存在一定关联性的事实，不能当然否定它们的相互独立性。商品房预售合同解除不会必然导致按揭贷款合同解除。在达到解除条件后需要分别解除。

二、烂尾后，业主如何行使解除权 ⅱ

分别解除并不意味着一定要另案起诉，根据《商品房买卖合同解释》第二十一条第一款2，当银行作为有独立请求权的第三人提出解除按揭贷款合同的，法院应合并审理。

同样，上述的规定这并不意味着解除权仅掌握在银行手中，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条3、《商品房买卖合同解释》第十一条4、第二十条5，逾期交房经催告后三个月的合理期限内仍未履行的，业主可行使法定解除权，要求解除商品房买卖合同。因商品房买卖合同解除最终致使按揭贷款合同的目的无法实现的，可请求解除按揭贷款合同。

除以行使解除权的方式解除合同外，业主也可根据实际情况判断买卖的预售楼盘是否达到法定预售条件6。如果未达到预售条件即出售的，则合同可被认定为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

那么，若银行违规放贷，按揭合同是否当然无效呢？从现行法律来看，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。而对于银行的监管多为管理性规定而非强制性规定，因此不会因为银行违规放贷而导致合同当然无效。

三、商品房预售合同解除后，可以开发商主张的责任有哪些 ⅲ

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条7，除可以按照合同约定主张开发商逾期违约责任外，业主还可以根据履行情况请求开发商赔偿损失。在部分预售房买卖合同中，开发商会提前约定“逾期交房业主予以谅解，不承担违约责任”的条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条8，该条款不合理地排除了购房人的主要权利，可被认定为格式条款，对购房人不具有拘束力。

此外，如果预售房合同未达到预售条件即出售，则会被认定为无效合同。合同无效的，根据《中华人民共和国民法典》第五百零七条9，不影响合同中有关争议方法条款的效力，仍可要求开发商返还已支付的价款、承担违约责任并赔偿损失。

有些业主拟购买房屋为了日后转卖获益，该部分未来收益是否可以向开发商主张呢？目前法院普遍对该观点持否定态度10，虽法律规定可以向违约方主张可期待利益，但法院对可期待利益的证明要求较高，加之国家倡导“住房不炒”，因此现实中被支持的概率较低。

四、按揭贷款合同解除后，业主是否应承担剩余贷款还款责任及违约责任 ⅳ

目前公开的多数案例中，判令业主继续承担剩余贷款还款责任的裁判居多，但在部分需要业主承担责任的案例中，法院最终依据《商品房买卖合同解释》第二十一条第二款11，要求业主在向银行支付剩余贷款后，开发商限期向业主支付对应款项。不过在现实中，大多数开发商已无实际偿债能力，业主有可能仅得到“一纸判决”。

不过，在最高人民法院第六巡回法庭2020年度发布的一则参考案例12中，法院提出应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人（借款人）、贷款人三方权利义务的失衡。最终判令由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人不承担返还义务。在商品房担保贷款合同中，关于合同解除后由购房人返还剩余贷款的条款属于格式条款，该条款不合理地排除了购房人的主要权利，对购房人不具有拘束力。面对近期的群体性事件，从维护稳定、保障公平的角度看，此案或有可能成为引导其他法院判决思路的重要案例，这也就意味着，开发商最终将成为“众矢之的”而业主可以有效避免个人征信风险。

五、银行违规放贷需要承担什么责任 ⅴ

仅从业主与银行的角度分析，此处存在两个行为。一是业主对银行断供的违约行为，二是银行未按合同约定将资金入监管账户或未按法律规定在主体封顶前发放贷款的违规行为，该违规行为同样构成对业主的违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条13，业主可向银行追究违约责任。根据2022年7月14日，西安市五部门发布《关于印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知》（以下简称“《通知》”）对商业银行违反预售资金监管协议的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

此外，银行及直接责任人因违规放贷还有被行政处罚或采取监管措施的风险。根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条、第四十八条以及《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信贷管理严禁违规放贷的通知》，对违规放贷的银行由国务院银行业监督管理机构责令改正，并处二十万元以上五十万元以下罚款；情节特别严重或者逾期不改正的，可以责令停业整顿或者吊销其经营许可证；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对故意违规放贷造成重大风险和案件的直接责任人，一律开除；对直接参与或指使违规放贷的高级管理人员，一律撤职，对参与违规放贷的其他有关人员也应严肃处理。监管部门要加强对违规放贷问题的监督检查，对风险突出、问题严重的机构依法采取暂停准入、限制业务、取消高级管理人员任职资格等监管强制措施。

但承担法律责任不是最终目的，业主最终还是希望彻底解决烂尾问题。希望地方政府协调金融机构积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，落实项目建设全过程监管。尽快落实建立“一项目一档案”制度，自项目开工至竣工依照各自职责对工程建设情况实施全方位管理，做到“一月一巡查”、发现问题及时纠正。

ⅰ【可参考案例】上海金融法院二审（2020）沪74民终44号中国银行诉上海隽城置业有限公司等金融借款合同纠纷案

ⅱ【可参考案例】最高人民法院再审（2017）最高法民申2661号张子莹诉黑龙江北方城乡小康住宅开发有限公司、第三人招商银行股份有限公司哈尔滨分行商品房买卖合同纠纷案

ⅲ【可参考案例】陕西省西安市中级人民法院（2021）陕01民终4738号孙平则与西安自在置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

ⅳ【逾期违约金计算标准参考案例】周杰帅诉余姚绿城房地产有限公司商品房预售合同纠纷案《最高人民法院公报》2019年第12期（总第278期）

ⅴ【可参考案例】最高人民法院（2019）最高法民再245号中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修订）》第二十一条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修订）》第二十一条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

3.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

4.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修订）》第十一条根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。

5.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修订）》第二十条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

6.《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

(四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

7.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条【合同解除的法律后果】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

8.《中华人民共和国民法典》第四百九十七条【格式条款无效的情形】有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

9.《中华人民共和国民法典》第五百零七条【争议解决条款的独立性】合同不生效、无效、被撤销或者终止的，不影响合同中有关解决争议方法的条款的效力。

10.【可参考案例】四川省乐山市中级人民法院（2017）川11民终578号峨眉山蓝光文化旅游置业有限公司与马文华、刘玉华、峨眉山峨秀湖上善温泉度假酒店管理有限公司商品房销售合同纠纷

11.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修订）》第二十一条商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

12.中国建设银行股份有限公司青海省分行诉王忠诚、王琪博、王琪宝及青海越州房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案（2019）最高法民再245号

13.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条【合同解除的法律后果】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。