法窗 | 陕西省物业纠纷大数据报告——兼论业主撤销权纠纷要点

城市生活中，物业管理水平直接关系到居民生活的的幸福感，物业管理在社会的发展进程中应当引起关注，中国社科院财经战略研究院发布了《中国物业服务大数据报告（2021）》中国物业行业存在八个关键痛点，包括新能源汽车充电桩、新旧物业交接、停车、转供电加价、催缴物业费等。1故有必要从大数据层面对物业公司所涉纠纷进行深度分析，厘清现行法律框架下的裁判规则，以提高各参与方的风险防控意识。

本所律师通过对Alpha数据库所公开的陕西省物业公司与小区业主之间的民事纠纷案件进行分类、整理、对比分析，总结出陕西省物业纠纷案件诉讼的基本状况及原因，并详细分析诉讼背后的裁判思路以及应诉策略。最后，结合相关司法实务和理论观点，力求探寻并及时了解陕西区域对相关物业纠纷焦点问题的主要裁判观点，为纠纷双方在纠纷发生前及发生后的应对提供借鉴和参考。

一、大数据检索报告

本次检索获取了自2020年1月17日至2023年1月17日共2202篇裁判文书。

（一）整体情况分析

从上方的年份分布可以看到当前条件下案例数量的变化趋势，2020年至2022年，人民法院审理并做出裁判的物业纠纷案件数量逐年显著递减，说明近三年，物业纠纷得到了一定程度的缓解，或者通过诉讼前的调解程序等得到了提前化解。

（二）案由分布

合同、准合同纠纷，物权纠纷

近三年陕西省物业纠纷案件数量（目前登记在Alpha上）为2202件，从上面的案由分类情况可以看到当前的案由分布由多至少分别是，物业服务合同纠纷1960件，财产损害赔偿纠纷191件，业主撤销权纠纷26件，业主知情权纠纷25件。

（三）行业分布

从上面的行业分类情况可以看到，当前的行业分布主要集中在房地产业，水利、环境和公共设施管理业，批发和零售业，租赁和商务服务业，建筑业。

（四）程序分类

从上面的程序分类统计可以得出当前的审理程序分布状况，其中一审案件有2044件，二审案件有128件，再审案件有16件，执行案件有14件。并能够推算出一审上诉率约为6.26%，说明绝大多数案件能够在一审阶段实现化解纠纷的目的。

（五）裁判结果

一审裁判结果

通过对一审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下撤回起诉的有1207件，占比为59.05%；全部/部分支持的有691件，占比为33.81%；全部驳回的有59件，占比为2.89%。

二审裁判结果

通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有96件，占比为75.00%；改判的有30件，占比为23.44%；其他的有2件，占比为1.56%。

再审裁判结果

通过对再审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下驳回再审申请的有16件，占比为100.00%。

执行裁判结果

通过对执行裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下终结本次执行程序的有8件，占比为57.14%；终结执行的有6件，占比为42.86%。

（六）标的额可视化

通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为10万元以下的案件数量最多，有1931件，10万元至50万元的案件有87件，50万元至100万元的案件有10件，100万元至500万元的案件有10件，2千万元至5千万元的案件有3件。

（七）审理期限可视化

通过对审理期限的可视化分析可以看到，当前条件下的审理时间更多处在30天以内的区间内，平均时间为41天。

二、业主撤销权纠纷（涉及变更物业公司）要点分析

物业纠纷中的业主撤销权纠纷主要是针对损害业主合法权益或表决程序违反法律规定的业主大会或业委会。《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）对表决程序进行了修改，由于表决门槛的降低、表决事项的增加、新旧法律转换导致的理念转变以及与原《物权法》相适应的各地《物业管理条例》未能及时修订等原因，业主撤销权纠纷的审理难度已增加。业主撤销权因根植于物权领域的建筑物区分所有权，有不同于债法上撤销权的权源基础，且涉及业主组织治理，导致其在诉讼中表现出的部分问题尚未有统一的成熟章法可循，笔者在此对业主撤销权诉讼的六个关键问题进行逐一剖析。

1. 原告资格

建筑物区分所有权的业主应当是本撤销权纠纷的主体。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《建筑物区分所有权纠纷解释》”）第一条明确取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

根据《民法典》第280条和《物业管理条例》第12条规定，业主撤销权诉讼的适格原告还应当限定为合法权益受到业主大会或者业委会决定侵害的业主。《建筑物区分所有权的解释》第12条，将《民法典》第280条及《物业管理条例》第12条的“侵害业主合法权益”做了进一步解释，增加了“违反了法律规定的程序”之情形。因此，业主合法权益受到侵害包括两种情形：实体性权益受到侵害与程序性权益受到侵害²。

2. 适格被告

业主大会和业主委员会的法律地位和权利划分在《民法典》第277、278条和《物业管理条例》中有明确的规定。一般而言，针对业主委员会的决议，应以业主委员会为被告；针对业主大会的决议，应以业主大会为被告。不管是业主大会或者业主委员会做出的决议，只要是损害了业主的利益，就可以予以撤销。

3. 业主实体权益受到侵害

法院在审理业主大会或者业主委员会的决议是否应撤销，在实体审查上，只考虑该决议是否侵害了业主的成员权或专有权，如知情权、公平参与权、自由表达权等。

决议是否违反法律的强制性规定不是业主撤销权的实体审查的必要事项。³如果决议的内容严重违反法律法规的强制性规定，比如搭建违章建筑、破坏绿化等，因为内容违反法律规定，即使程序合法合规，也应属于无效，属于决议无效纠纷，而非业主撤销权纠纷所含内容。该规定的合理性存在法理上障碍，因无效的决定属于自始无效，无撤销与否的空间，应认定决议无效更为妥当。另外，我国规定了行政撤销制度，对于业主大会或者业主委员会做出的决议违反法律法规的强制性规定的，可通过行政途径以行政处罚的方式予以处理，或者由行政机关予以撤销。我国《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

4. 业主程序性权益受到侵害

《民法典》第278条、第280条，《物业管理条例》第11条以“列举＋兜底”的形式明确了小区业主大会决定的事项，分别对业主大会议事方式、参与主体、通过人数、约束效力和救济措施作出了明确规定。

根据《民法典》和《物业管理条例》，以及地方性物业管理条例的规定，小区物业公司的选聘属于业主大会决定事项，应由业委会组织召开。业委会选聘物业的决定需以业主大会决议结果为依据；另一方面，业委会作为小区的管理者，其对外签订物业合同的权利源自业主大会的授予，而业主大会意志需经由大会集体决定，对业委会决定程序的分析也理应以业主大会决定作出的程序为内核。选聘物业公司属于业主大会的决议范围，决定变更物业公司的权利应由小区业主大会享有，业委会无权代行，否则违反法定程序，业主有权申请撤销。

更换物业的程序要件包括：其一，参与主体，明确为小区业主；其二，议事方式，可以为集体讨论形式或书面征求意见形式。前者是指业主根据通知，就所需决定事项参与讨论并投票，同时业委会应做好会议记录。此方式有利于业主当场进行沟通交流与充分讨论，通过现场监票唱票，以保证决定的公正性。但局限性在于人员的难以聚集，以书面征求意见的形式更灵活。其三，召集程序，在时间上，应于会议召开前15日通知全体业主，即业委会应当履行提前通知与送达义务，内容应当包括会议的时间、地点、拟选物业公司的相关信息，并对加重业主负担的条款进行明确提醒，保障业主知情权与表决权，便于后续会议的召开。其四，参与和通过人数，应同时满足专有部分面积占比和人数占比“双三分之二”参会，并需经参会业主“双过半”比例的业主人数同意，这对业主大会的业主参与度提出了更高的要求。⁴《民法典》的这一规定是为了应对业主参与度低导致的业主大会决议信任度差的问题。以上程序要件的规定是为最终物业公司选聘结果的公正性保驾护航，任何一环得不到遵循，将可能导致决议瑕疵，进而被认定为可撤销或无效。

A. 对参与表决的比例，有两种理解，一种是2/3以上的业主收到了决议表决的通知，一种是2/3以上的业主参与了表决，显然第二种理解更符合立法的原意。那么对于收到了表决通知，但是未进行表决的业主能不能算是同意决议事项呢？究竟需要明确表达同意，还是未提出异议即可？实践中存在对以消极方式参与业主大会表决是否合法存在争议，有法院认为业委会决定的作出未经有效程序，不符合法律规定；也有法院认为业主在反向征求意见中未提出异议，即视为对决定的认可，业委会出台此规定不具有侵害业主权益的主观意图。笔者认为，首先，在《物业管理条例》中，将“集体讨论”和“书面征求意见”并列作为议事方式的选择项，可理解为二者具有相同的性质效力。“集体讨论”表明了业主的积极参与，以此为参照，这种积极性亦将赋以“书面征求意见”，就需要通过业主以书面形式明确表态才能认为积极参与了表决；其次，根据“明示同意，沉默拒绝”的民法法理，未表达异议属于沉默，如果将其视为同意，既无法律依据，又悖于基本法理。此外，在征求书面意见中，将沉默等同为同意，会加大业主大会程序违法的道德风险。

B. 何种程度的瑕疵可以达到撤销决议的程度？根据《建筑物区分所有权解释》的规定，业主大会或业委会作出的决定违反规定程序的，业主可以申请撤销。就规定表述来看，只要违规便构成瑕疵，业主即可申请撤销。但从法解释学的角度出发，为适应实际运用，法律规范具有弹性机制，即便是司法解释同样也具有再解释的空间。回归业主大会会议程序规范的目的，是以业主权利保护为宗旨。对业主大会瑕疵决定直接规定予以撤销，并不能从根本上解决业主自治活动中存在的问题，反倒是过分强调程序的完美无瑕可能会造成业主时间精力的浪费，不利于业主权益的保护。因此，在对业主大会或业委会的程序瑕疵是否足以达到撤销决议的程度，需综合考虑各个因素，立足于业主权益保护，透过表面分析是否会对决议结果产生实质影响，把握好判断标准。

5. 适度的举证责任倒置⁵

在业主撤销权诉讼过程中，业委会应对相关的表决票的真实性承担举证责任。在业主提供初步证据证实投票计票公正性存疑的情况下，作为有关证据持有人的业委会有义务提供证据证明其对决议事项的通知清晰明确且已有效送达，表决、唱票计票程序合法、不存在舞弊行为，决议通过已达到法定比例等，如业委会不能提供相关证据，应承担举证不能的不利后果。

6. 权利行使期限

《建筑物区分所有权解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。根据上述规定，业主行使业主撤销权的时间为一年，该一年为除斥期间，不存在中止、中断、延长，权利人应在法定期间内尽快提起诉讼，避免贻误时机。

三、某业主委员会与李女士业主撤销权纠纷案⁶

【案情简介】

2017年10月至2018年1月12日期间，西安市某小区召开小区业主大会会议。2018年1月13日，该小区第二届业主委员会出具《业主大会会议决议公告》。业主大会作出如下决定：一、同意以协议方式选聘新的物业公司，不再续聘现任物业；二、同意已公示的酬金制物业服务合同基础文本的内容；三、同意聘用甲物业为小区提供物业服务，并授权业委会按已公示的酬金制物业服务合同基础文本与之签订合同。

2019年6月16日至2019年7月21日期间，小区举行业委会换届选举，成立了第三届业主委员会，并在辖区住房和城乡建设局进行了备案。

小区业主李女士认为，业主大会未对采取协议还是公开招标方式选聘物业公司进行表决，业主委员会直接决定采用协议方式选聘物业公司，违反法律规定，剥夺了业主的选择权；业主大会未对采取酬金制还是包干制进行表决，后直接决定采用酬金制支付物业费，违反法律规定，剥夺了业主的选择权；业主大会投票过程中存在业主委员会的工作人员采用引导性、指向性的语言和行为影响投票，且录像中显示唱票过程中存在现场修改、填写选票等行为，程序严重违法；采用微信和短信投票方式表决不符合法律规定，业主大会决定应予以撤销。

2019年2月12日，李女士作为原告向法院提起诉讼，将业委会诉至法院，请求法院判令撤销小区业主大会于2018年1月13日作出的“同意以协议方式选聘新的物业公司，不再续聘现任物业”的决定，“同意已公示的酬金制物业服务合同基础文本内容”的决定，“同意聘用A物业为本小区提供物业服务，并授权业委会已公示的酬金制物业服务合同基础文本与之签订合同”的决定。

被告业委会辩称，首先，根据业主撤销权的法律规定，业主应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使业主撤销权，该除斥期间不存在中止、中断、延长。原告于2019年2月12日提起本案诉讼，已经超过了一年的除斥期间。其次，业委会在一次表决中设置多个表决事项，不仅包括是否续聘现有物业公司，还有以协议方式选聘哪个物业公司，以及采取新的物业费收取合同基础文本及薪酬制等等，上述“打包表决”的方式有利于提高效率，有效形成业主大会决议。采用协议方式选聘物业公司作为表决事项，符合法律规定。关于物业管理模式的选择，因酬金制更为公开、透明，业委会对酬金制具体内容等相关事项向全体业主公示，业主可以进行选择，并未剥夺业主选择权。关于业主投票的形式，《西安市物业管理条例》第二十二条规定，在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式进行实名投票。因此业主通过除纸质方式以外的电子载体投票符合法律规定。请求法院驳回原告的诉讼请求。

一审法院判决撤销被告业委会的决定。

业委会不服该判决结果，提起上诉，二审法院维持原判。

业委会提起再审，被陕西省高级人民法院驳回再审申请。

【案件焦点】

1. 关于撤销权的行使是否超过法定期限

2. 关于撤销事由能否成立

【法院观点】

1. 关于撤销权的行使是否超过法定期限。为保证业主大会、业主委员会决议作出和执行的效率，防止法律关系长期处于不稳定状态，法律专门明确了撤销权行使期限，以督促合法权益被侵害的业主及时行使撤销权。本案中，被申请人李女士在业主委员会作出案涉决议后，即以业主委员会作为被告提起撤销权之诉。

但是，由于李女士以外的原因，其诉请被相关法院以上届业委会任期届满，换届尚未完成，致较长时间内应诉主体不明确，难以进入实体审理，因此以被告不适格为由裁定驳回起诉，其上诉、申请再审后其相关请求亦均被以上述理由驳回。因此，其在新一届业委会换届工作完成后即提起本次诉讼，与前次起诉具有相应关联性和前后连续性，不应简单以业主大会决定之日至本次起诉之日的间隔时间超过一年就认定李女士的申请超过撤销权行使期限，否则与撤销权设立的立法精神相悖，不利于保护业主的合法权益和对业主大会、业主委员会决议进行法律规制。

2. 关于撤销事由能否成立。由于业主大会决议的成立生效是以多数人的一致意思表示为基础。为了保证参与表决的业主能够自由充分表达个人意见、意思表示真实，应当在组织表决前、表决过程中和决议形成时，通过严格程序全面保障业主享有充分知情权、公平参与权和自由表达权。

关于充分知情权的保障，应当由业主委员会在业主大会进行表决前，对表决事项进行充分公开说明，使得参与表决的业主知晓表决事项的主要内容和利弊情况；关于公平参与权和自由表达权的保障，业主委员会不应对表决事项有倾向性意见，应当在组织表决投票中恪守中立，接受必要监督，并公平对待每一位业主，不得歧视、限制业主自主选择或者采取明示、暗示等方式对业主施加影响。根据原审质证认证的有关证据和认定的事实，申请人业委会在一次表决中设置多个表决事项，不仅包括是否续聘现有物业公司，还有以协议方式选聘哪个物业公司，以及采取新的物业费收取合同基础文本即薪酬制等等。

其一，业主委员会不能对需要业主大会决议的事项自行作出决定。申请人业委会在表决事项中直接将采用协议方式选聘物业公司作为表决事项，剥夺了业主对采用招标方式选聘物业公司的选择权和决定权，明显不当。其二，业主委员会应对表决事项在表决前进行充分有效的公示说明，尤其对涉及的与原来物业服务管理方式和模式不同的重大变化情况要进行全面充分说明和广泛征求意见，并在公示后对收集的意见组织业委会或者业主代表进行深入讨论后提出修改意见，再提交业主大会表决。本案中，业委会所采用的公示方式，只是简单将合同文本公布，并没有对上述重要变化和利弊情况作出明确说明，损害了业主的知情权和意见表达权，其提交表决的程序明显不当，影响了业主的自主选择权。其三，业主委员会组织表决的委托程序和唱票计票等程序应当公开公正公平。根据原审质证、认证的有关证据和已查明事实，申请人业委会在组织表决过程中存在短信暗示表决倾向和标注表决选项的情况，对业主自主行使选择权形成不当干预和影响。

另外，委托投票虽然可以根据信息技术发展实际采取短信、微信等方式进行委托，不应局限于传统的书面方式，但应对采用短信、微信方式的委托人的业主身份进行核实确定，否则该委托无效。申请人业委会并不能提供证据证明其对采用短信、微信等方式委托他人投票的人员身份进行了有效核实确认。关于投票计票的公正性问题，在被申请人李女士提供初步证据证实投票计票公正性存疑的情况下，作为有关表决证据持有人的申请人业委会有义务提供证据证明其表决、唱票计票程序合法，不存在舞弊行为，但是其在原审法院进行释明告知的情况下，并不能提供有政府相关部门工作人员或公证人员等有效的第三方监督人员签字确认的记载投票及唱票计票过程的相关会议记录等材料，业委会应承担举证不能的相应不利后果。

综上，再审法院认定原审判决认定被申请人李女士撤销事由成立正确，驳回了业委会的再审申请。

1.《中国物业服务大数据报告（2021）》，中国社科院财经战略研究院

2.参见陈华彬：《业主大会法律制度探微》，载《法学》2011年第３期，第67页。

3.参见韩亮：《<民法典>业主自治权的理解与适用》，载于《地方立法研究》2021年第6卷第2期，22页。

4.参见陈英章，《常德企服中心诉梦园居业委会等业主撤销权案研究》，第18页

5.参见于定明，《论业主撤销权诉讼》，载于《云南大学学报法学版》第26卷第6期，第68页。

6.本纠纷历经两次起诉讼，共涉及六个程序。（2018）陕0113民初7771号、（2018）陕01民终11496号、（2019）陕民申662号；（2019）陕0113民初3585号、（2020）陕01民终4034号、（2021）陕民申317号