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“王律师，判决下来了，我们胜诉了，法院判开发商给我赔偿了。”电话中，当事人老刘难掩激动。电话这端的我也瞬间兴奋起来，案子从第一次一审的败诉，到最终判决对方赔偿，经历了一审、二审、再审、二次起诉一审、二审五个程序，其中的曲折和艰辛，我们作为代理人和当事人一样感同身受。

老刘的诉请全部被驳回

2021年2月，刚过完春节，老刘通过朋友介绍找到我们，拿着令他心情降到冰点的判决，询问案件有无“翻盘”的可能。我们依然清晰地记着老刘的脸上气愤、沮丧。事实上，在找我们之前，他找过很多人为他分析过，都觉得希望渺茫。虽然他已经在第一时间提起上诉，但听说了关于很多二审是大概率维持一审判决的说法，不免有些“心如死灰”。

我们在拿到老刘的案件材料后，进行了初步判断，该一审判决忽略了重要事实，导致案件结果错误，但基于审慎，且考虑到老刘此刻恐怕不会轻易转变认识，我们并未轻易地向老刘作出分析。经过两天的扎实以及大量的既往判例梳理，我们通过思维导图及对相关证据进行逐个分析方式向老刘展示了一审判决的错漏之处，并且向老刘展示了相关法律规定以及上诉可以选择的推翻一审判决的法律路径。最终，老刘在经过多重考虑下选择我们进行代理。

案件经过

2014年3月，西安某开发商取得案涉房屋项目预售许可证，2014年6月老杨与开发商签订《认购协议》，并支付了房款总价30%的首付款。

该《认购协议》约定，约定房屋位置、面积、价款等内容，其中第8条约定双方应在7日内签订正式买卖合同，并且办理银行贷款按揭手续,并且该条款下以小于该协议正常字体约4-5倍的字体备注“如因乙方提供的按揭资料不合格或乙方征信状况等乙方原因导致银行不为乙方办理按揭，乙方已经支付的房款不予退还。如乙方选择继续履行合同的，应在5日内付清剩余房款。”第9条约定如因乙方原因逾期未与甲方签订正式合同并付清房款的，视为乙方放弃认购权利，认购协议自动失效，届时甲方无须另行通知，可将房屋另行出售，因销售获得的一切利益归甲方所有。

后老刘在接到开发商通知后，在开发商处签订了正式的商品房购房合同等合同，开发商后通知因为老刘征信问题，银行无法办理按揭，老刘则认为自己征信没有问题。后开发商又称，因为老刘是外地户口，所以根本无法办理网签。双方为此陷入僵局，无法达成一致。

后双方经过协商，老刘又陆续于2015年、2016年、2017年分3次向开发商支付房款至总房款的83%，开发商均向老刘出具了收款收据，但双方一直未能签署网签合同。

2019年5月，开发商向老刘发送解除通知书，称因老刘征信问题无法办理按揭，而老刘又未在认购协议约定的7日内付清剩余房款，故通知老刘正式解除《认购协议》，并称将扣除老刘的18万元的定金。

2019年9月，老刘诉至法院，要求确认开发商解除《认购协议》的行为无效，双方继续履行认购协议。案件审理过程中，开发商将案涉房屋另行以原价卖给第三人。原一审法院审理认为，老刘不能证明是开发商的原因不能签订购房合同，应承担举证不能的后果。更重要的是老刘至案件审理时都未能付清房款，已经构成违约，开发商有权解除《认购协议书》。故驳回老刘的全部诉讼请求。

抽丝剥茧，打破视觉盲区，二审成功“转败为胜”

接受委托后，我们立即开始着手调取原一审卷宗材料，开庭笔录中双方的举证质证、辩论意见极其简单。对于到底因为什么原因未能办理按揭手续，双方各执一词。对于付款情况，开发商坚持主张是逾期付款，而老刘则认为是开发商迟迟不给他办网签合同，他才不敢交完款项。

本案的争议焦点非常明确，即开发商的解除行为能否成立？通过细致研究分析案件材料及事实经过，我们认为开发商的解除不能成立，应属无效，主要理由为：

一是根据司法解释的规定，具备房屋基本情况、房屋价款及付款方式和时间等条款，且老刘已经支付大部分房款，该认购协议已经构成商品房买卖合同，开发商的解除权限应当受到更严格的限制。

二是双方交易地位、交易信息并不对等，不能将未能签订网签合同的完全归给老刘。

三是双方已改变购房款的付款方式，以未办按揭允许开发商解除合同没有合同依据，在付款约定变更的情况下，开发商无权依据认购协议第八条、第九条解除合同。

四是认购协议第八条、第九条中异常小于合同文本字体的条款系格式条款，应属无效。

五是开发商行使解除权的期限已过，解除权丧失。

围绕以上几个理由，我们对上诉意见进行了结构化设计和事实理由的充分细化。由于老刘在办理上诉时，已经提交了上诉状，同时也为了隐藏火力，我们选择在二审开庭时才提出上诉补充意见。

第一次开庭时，二审法官大致浏览老刘早先提交的上诉状，先入印象并不认为本案一审有何错谬之处，但听我们宣读完上诉状补充意见后，就询问对方是否需要答辩期，不出意料，对方要了答辩期。

第二次开庭时，整体的庭审节奏异常紧凑，庭审氛围也令人莫名紧张，双方你来我往，辩论异常激烈，而法官的询问也是直击要害，仅仅围绕着老刘后续三次的付款和开发商收款情况。

后又涉及二审诉讼请求明确问题，我们审时度势及时撤回要求继续履行认购协议的诉请，选择了较为稳妥的诉讼方案。正是这样的选择，让我们避免了被全案驳回的风险，从而锁定主要权利，为后续索赔奠定了良好基础。

终于，二审认为，双方后面3次的首付款行为已经改变了认购协议的付款方式和付款节点，开发商基于原认购协议条款进行解除属于无效，最终判决撤销一审判决，改判开发商的解除行为无效。对于我方提出的如解除权已过期限，格式条款无效等问题，二审法院未做论述。但毕竟我们改变一审不利局面，事情正在朝着我们设想的方向发展。

开发商就该判决向省高院申请再审，省高院经审理后驳回再审申请。至此，老刘终于化被动为主动，不用再担心他的房款退不回来，也不用担心他的定金被扣走。恭喜老刘，终于“反败为胜”，可以反过来追究对方的违约责任了。

“技术派”的胜利-老刘获得了差价损失赔偿

拿到省高院的再审裁定后，老刘的兴奋并未持续太久，因为这份判决目前还没有解决他的实际问题，房子不可能拿到了，他的钱还在开发商处没有退给他，而这几年间房子的价格已经又翻了几倍，他原来的那些钱只够买同等房子的三分之一。这时候老刘又陷入了对我们的质疑当中，第二轮起诉到底靠谱不靠谱？

作为律师，我们自然不会向委托人作出任何承诺，但我们坚定地告诉老刘，我们的诉讼策略是正确的。因为一二审程序的职能侧重不同，一审重点在于全面查清事实和正确适用法律，二审的重点则在于对一审的监督，过分复杂的事实问题，一审都会发回一审重新审理，如果案件被发回重审，将会给我方产生极大的时间成本，且会造成案件的走向可能长期悬而未决，动摇我方的决心和信心。现在生效判决已经确认开发商的解除无效，则认购协议仍有约束力，开发商将房屋卖给他人，已然构成违约，根据《商品房买卖司法解释》第八条，我方可以要求开发商承担一倍违约金，并且赔偿房屋差价损失的。

我们立即启动了第二轮诉讼。未免出现诉请不全面造成挂一漏万，严格按照法律规定请求解除认购协议，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并要求开发商承担已付购房款一倍的赔偿违约金。

虽前有胜诉判决，但诉讼本身就是存在各种可能变量的活动，我们丝毫不敢马虎。做保全，拆解对方的反诉，申请房屋差价损失鉴定。为了让老刘对案件结果有一定预期，我们就赔偿问题搜集了西安法院近五年的类似案例，同时向法院提交。

功夫不负有心人，一审判决终于作出，除了购房款一倍的赔偿违约金和已付房款利息之外的诉讼请求全部得到支持。法院认为，房屋差价损失足以覆盖已付购房款利息，而认购协议并不构成买卖合同，要求承担一倍违约金没有事实依据。对此，我们无法过多评论，因为法律司法解释都是概括性规定，认购协议到底是全部符合《商品房销售管理办法》十六条中的项目，还是五分之三、二分之一，司法实践至今仍存在不同认识，一审法院在此背景下的认定也无可厚非。

关于房屋差价损失的确定，司法实践亦尚未形成统一做法。以西安法院为例，部分法院在支持一倍违约金的基础上，会酌定赔偿一定金额的差价损失；部分法院则采取直接酌定差价损失；还有部分法院通过委托第三方进行鉴定确定；部分法院通过计算签订购房合同时与购房人因对方违约解除合同时的房屋差价计算损失（也有按照被告将房屋卖出时作为计算节点）。

诉讼案件既有宏观上的博弈，考验代理人的战略能力，又有微观上可能影响全局的技术问题。对于原告而言，列诉请无比重要，如果列了A诉请，漏了B诉请，但A诉请根本不可能被支持，而B诉请可能被支持但却未列，则可能出现全案败诉的局面。

针对具体的诉讼请求，也大有讲究，例如房屋差价损失，如果房价一直是上涨的状态，当然按照原告解除合同作为计算节点，如果房价是跌的状态，则当然以被告卖出房屋的时间进行计算。这就要求代理人一定是个技术派，对于法院审理案件的思路有细致入微的洞悉，对于诉讼请求的列举要根据案件情况做到全面、准确，以达到准确实现诉讼目标，减少当事人诉讼成本的目的。

办案感悟

很多时候，律师只是谋士、军师的角色，最重要的还是委托人有没有决心。很多案件如同战役，复杂多变，需要指挥员与参谋员彼此信任，密切配合。很多道路看似相似，实则不同，这要求律师要有独立思考的精神和能力，人云亦云、不注重细节都是独立思考的天敌。但这种独立思考一定是建立在对案件事实清晰掌握和对法律规则的深入研判之上。

律师办案要能够跳出各类情绪和声音的裹挟，而要做到这一点，除了深厚的法律功底，还要有扎实的调查研究，这样才能抓住案件的症结所在，最终“起死回生”。

法治不是仅靠立法者能实现的法治，更大程度上是要靠执法者才能实现的法治。最后，还是应该感谢两审法官，秉持公义之心。见过很多“震碎三观”的判决，要纠正过来往往耗时巨大，所以很多时候并非律师有多厉害，而是法官依法秉公，才能让律师发挥本身职能优势。所以，我们还是要相信法律，相信法官的心中有公义。