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法窗 | 西安房地产限购新政背景下 房屋买卖合同的违约与解除
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2021年8月30日，西安市人民政府再次发布房地产调控政策。此次调控是对330政策的升级，不仅明确了限购限售范围，还对居民家庭的落户时间由1年改成3年，并且明确了对E类人才、夫妻离异情形的购房限制。此前，房地产调控政策的配套机制《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》和《关于进一步规范房源信息发布有关事项的通知》也已经出台。
下文是在新政背景下，对房屋买卖双方可能出现的违约行为及合同的解除进行分析。
一、 政策介绍
（一）房地产调控政策新旧对比
（二）二手住房交易参考价格发布机制文件
（三）房源信息发布文件
二、违约行为
（一）购房人违约情形及原因分析
1. 购房人因丧失购房资格而无法履行合同
买卖双方在新政策出台前已经签订了房屋买卖合同，合同约定的购房人履行期限在新政策出台后，但是购房人因新政策的出台丧失了购房资格，而无法继续履行合同。
2. 购房人因房屋参考价格的公布导致付不起首付，无法履行合同
西安市二手房参考价格的公布对购房人而言，最直接的影响是降低了贷款额度，提高了购房人的首付款。同时新政策中也明确了要严格审核购房人首付资金来源，防范消费贷、经营贷、信用贷等违规流入房地产市场。银行势必会放缓放款速度、提升利率，压缩房贷业务。购房人在种种压力下可能因付不起首付、耽误付款时间等原因而违约。
3. 购房人因房屋价格降低，不想继续履行合同
房屋参考价格往往比市场价格低很多，西安市二手房参考价格的公布，可以让购房人清楚的看到各小区房屋具体的参考价格，在价格差距明显的情况下，购房人可能不想继续履行已签订的房屋买卖合同。
（二）卖方违约行为及原因分析
1. 卖方因丧失卖房资格，无法继续履行合同
新政策中将限售区域明确予以规定。如果买卖双方就旧政策未明确而新政策明确的限售区域内的房屋已经签订了房屋买卖合同，合同关于具体履行时间约定在新政策出台后，卖方可能无法继续履行合同。
2. 房屋参考价格的公布导致房价大跌，卖方不愿意卖了
在新政策出台前，买卖双方已签订房屋买卖合同，具体办理贷款等手续的时间在新政策出台后，卖方可能会因为房价大幅降低，不愿意配合买方办理相关手续。
三、合同的解除
1. 协商解除
购房人因限购政策导致不具有购房资格，而无法继续履行合同的，买卖双方可以通过协商的方式解决。一般不符合购房资格是因为落户时间或缴纳社保时间未达到政策规定时间，双方可以协商待购房人具有购房资格时再继续履行合同或者协商解除合同。
【法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一项“当事人协商一致，可以解除合同。”】
2. 约定解除
基于房地产行业调控政策的不确定性，房屋买卖双方在合同中一般会约定：“因限购政策导致无法履行合同的，合同解除，双方不需要承担违约责任。”等解除合同事由及免除违约责任的条款。当事人可以适用该条款解除合同，免除相应的违约责任。
【法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二项“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”】
3. 以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由解除合同
房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。
【法律依据：2011年10月9日发布的《最高人民法院办公厅关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办〔2011〕442号）“（三）关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题】
4. 因限购政策的实施无法办理房屋所有权变更登记解除合同
房屋买卖合同签订后，由于相应住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，如果经审查，当事人的确因住房限购政策的实施而不能办理房屋所有权变更登记，对其请求可予支持。
【法律依据：2011年10月9日发布的《最高人民法院办公厅关于印发<全国民事审判工作会议纪要>的通知》（法办〔2011〕442号）“（三）关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题】
5. 因不可抗力解除合同
政府出台限购政策，不在普通人意料之内，更不由普通人所掌控，因限购政策导致合同不能继续履行，无法实现合同目的，属于不可抗力，当事人可以解除合同，而且双方均不应该承担责任。
【法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一项“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”】
6. 非因当事人原因导致合同不能继续履行而解除合同
商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
【法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条】
7. 因情势变更不能继续履行合同而通过诉讼、仲裁解除合同
合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
【法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百三十三条】
8. 合同解除不成立
买卖双方在合同中约定以按揭贷款方式支付房款时，首付的提高，并不必然导致购房人无履约能力，有些合同中约定了多种付款方式或多家贷款银行。只有穷尽各种付款方式均无法付款才属于无履约能力。卖房人能够证明购房人有充分履约能力的，购房人依据新政策主张解除合同则不能成立，购房人应当继续履行合同，否则构成违约并应依法承担违约责任。