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在商铺转租现象频发的环境中，无论是沿街商铺的频繁转让与转租，还是大型购物中心内商铺因委托管理而衍生的转租链条，均构筑了一个涉及出租人、承租人及次承租人多方参与、多重合同交织的法律关系网。出租人是房屋的所有者，将其房屋出租给承租人使用，承租人从出租人处租赁房屋并将其转租给第三方，该第三方即为次承租人，通俗来讲，三者分别是“房东”“二房东”和“租客”。通常情况下，各合同方遵循独立原则，各自履行约定，然而一旦某一方违约，这一微妙的平衡便可能被打破，触发连锁反应，导致多方权利义务的重新调整与争议。在原租赁合同因承租人违约而终止的情况下，出租人可能面临损失，位于风险链条的末端的次承租人作为房屋的实际使用者与经营者，往往也面临着直接的法律风险。
那么，在原租赁合同因承租人“跑路”而终止的情况下（可以假设承租人拖欠出租人的租金，出租人催缴未果后书面通知承租人解除了双方签订的租赁合同），出租人与次承租人应分别如何应对？
一、出租人与承租人的原租赁合同因承租人违约而终止，出租人怎么办？

出租人与承租人的租赁合同终止，承租人与次承租人的转租合同并不随之解除，但是承租人作为转租链条中的一环，其出租权利的消失，从根本上动摇了次承租人占用房屋的合法性，次承租人因此失去了合法继续占有和使用房屋的依据。若次承租人在原租赁合同终止后一直持续占用房屋，出租人有权基于其对房屋享有的物权，主张次承租人归还所占用的房屋，并基于次承租人持续占用房屋的行为追索相应的房屋占用费用；同时，出租人也可以依据其与承租人之间的租赁合同关系，要求承租人承担违约责任并返还房屋。
【案例】安徽省黄山市中级人民法院(2020)皖10民终367号——黄山市涛华工贸有限公司、黄山市万盈商贸有限公司房屋租赁合同纠纷
基本案情：黄山国资公司（出租人）与涛华公司（承租人）签订租赁合同，将其合法拥有的房屋出租给涛华公司，涛华公司又将房屋转租万盈公司、汪志华等（次承租人）并签订转租合同，黄山国资公司与涛华公司的租赁合同已于2019年5月20日解除，黄山国资公司起诉要求次承租人盈公司、汪志华等腾房。
法院认为：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，虽然基于合同相对性原理，转租合同与原租赁合同不是同一租赁法律关系，原租赁合同的解除不当然使转租合同丧失其效力。但是，当原租赁合同解除后，次承租人的租赁权因承租人租赁权的灭失而失去基础，即次承租人对租赁物的占有转化为无权占有，转租合同在客观上成为不能履行的合同。因此，在黄山国资公司与涛华公司解除租赁合同后，有权依据所有权直接向次承租人万盈公司等收回租赁房屋，故黄山国资公司要求万盈公司等次承租人腾空返还各自承租房屋的请求，法院予以支持。在万盈公司等次承租人实际返还各自租赁房屋后，涛华公司向黄山国资公司返还租赁房屋义务相应减免。
租赁合同解除后，承租人涛华公司应当腾空案涉房屋并返还黄山国资公司，万盈公司、汪志华等作为次承租人实际占有案涉房屋，其分别对各自所承租的房屋与涛华公司负有共同返还义务。对于案涉房屋实际返还前，涛华公司作为承租人应当承担逾期腾房占有使用费，万盈公司等次承租人分别对各自所承租房屋的逾期腾房占有使用费承担连带责任。万盈公司等次承租人认为其在履行与涛华公司之间的转租合同时无违约情形，其与涛华公司之间的纠纷可另案解决。
当出租人与承租人的原租赁合同因承租人违约而终止时，出租人除了向承租人索赔外，还应明确告知次承租人原租赁合同已终止，并要求其在合理期限内搬离，归还房屋。如果次承租人拒绝搬离或拖延时间，出租人有权基于物权要求次承租人支付房屋占用费。另外，如果出租人不希望自己的房屋被转租，应在签订的租赁合同中明确约定禁止转租条款，并约定相应的违约责任；或在知道承租人有转租行为后及时提出，若在知道或应当知道承租人转租后六个月内未提出异议的，则将会视为同意转租。
若次承租人已向承租人预付了租金，又因承租人的违约行为失去了合法的承租权，从情理的角度来看，次承租人也属于受害者。在可能的情况下，出租人可以考虑给予次承租人一定的宽限期，以便其寻找新的租赁地点或处理其他相关事宜，通过灵活处理的方式缓解次承租人的困境，并减少因突然搬离而可能产生的额外损失。虽然法律是维护自身合法权益的基础，但情理的考虑也能促进问题的和谐解决，在处理此类问题时，出租人可以在遵守法律的前提下兼顾法律与情理，通过沟通、理解、灵活处理等方式寻求最佳解决方案。
二、出租人与承租人的原租赁合同因承租人违约而终止，次承租人怎么办？
若次承租人已向承租人预付了租金，又被出租人索要房屋占用费，次承租人的损失如何追偿？转租合同中，在次承租人已按约支付租金的情况下，承租人有义务在租期内向次承租人提供可正常占有、使用、收益的租赁物。若出现出租人与承租人的租赁合同提前终止的情况，次承租人应尽快通过三方（出租人、承租人及自身）之间的协商，明晰租赁关系终止后各项费用的承担；若无法建立沟通或无法协商一致，次承租人应尽快通知承租人解除转租合同，并请求承租人退还已交租但无法占有、使用房屋期间的租金及保证金等。
若承租人拖欠租金，出租人因此解约并向次承租人主张腾房的，次承租人为了继续租赁房屋，可以与出租人协商，代承租人支付其欠付的租金和违约金。若次承租人代付部分金额超出其应付的租金数额或次承租人有其他损失的，则次承租人可以基于其与承租人之间的租赁合同关系，向承租人一并主张赔偿。
在多层转租的关系中，最终端的次承租人应首先验证签合同的对方是否具有合法出租权，即是否为房屋的产权人或具备合法转租的权利。面对复杂的转租链条，次承租人更应审慎行事，核查每一级转租合同的法律效力及租期状况，确保无超期转租之虞。另外，在涉及转租的情况下，次承租人可以与承租人协商争取减少一次性预付过多租金的情况，尽量采用按月或按较短周期支付租金的方式，减少因预付租金过多而带来的不必要损失。
三、总结建议
以下是一些针对房屋转租问题的建议，供出租人、承租人和次承租人参考：
1. 明确合同条款
出租人在签订租赁合同时，应明确约定是否允许转租的相应条款，避免不必要的转租纠纷。承租人若需转租房屋，则应查看合同是否有限制转租条款，合同未约定转租的，应及时取得出租人的同意。在多层转租的情况下，次承租人在签订租赁合同前，应审慎核查承租人的出租权及每一级转租合同的效力及租期状况，并设置因承租人丧失转租权的违约条款，确保自身权益不受损害。承租人和次承租人在签订  合同时，应尽量采用按月或按较短周期支付租金的方式，以减少因预付租金过多而带来的风险。
2. 及时沟通协商
一旦发现承租人违约，出租人应及时与承租人及次承租人沟通，明确告知合同终止情况，并协商后续事宜。次承租人在接到通知后，应主动与出租人及承租人沟通，明清各方权益及责任，并尽快作出应对措施。
3. 依法行使权利
出租人在合同终止后，有权要求次承租人腾退房屋并支付占用费。在必要时，可通过法律途径维护自身权益。次承租人在合法权益受损时，可向承租人主张赔偿，并考虑是否向出租人代付租金以继续使用房屋。
4. 寻求专业法律帮助
在遇到复杂或争议较大的问题时，各方当事人应及时寻求专业律师的帮助，以便更好地维护自身权益。
希望出租人、承租人和次承租人可以在转租过程中更好地保护自身权益，减少纠纷的发生，促进租赁市场的健康发展。

【相关法律规定】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
《民法典》第五百六十五条：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
《民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
《民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《民法典》第七百一十七条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
《民法典》第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
《民法典》第七百一十九条：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。