防控关注 | 疫情下，减免房租是房东的法定义务吗？

新冠疫情的影响下，2020年1月30日广州市房地产租赁协会的一封《致全市业主（房东）的减租倡议书》一石激起千层浪，无论是商业物业租赁还是住宅用房租赁，承租人纷纷向出租人要求减免房租，而出租人则提出“我给你减房租，银行给我减房贷吗？”的质疑。那么，在新冠肺炎疫情下，出租人什么情况下减免房租是情分？什么时候减免房租是法定义务呢？

一、新冠肺炎疫情影响的法律性质

非典疫情时期，最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》[法（2003）72号]第三条规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”该文件目前已失效，但可以期待的是，相关机构在未来的一段时间内可能对本次疫情带来的影响在法律层面进一步明确。

目前，根据现有法律法规，新冠肺炎疫情对于房屋租赁合同的影响可能在适用公平原则的基础上构成不可抗力或情势变更。

1. 公平原则

无论是《民法总则》还是《合同法》，都明确规定了公平原则，非典影响下的纠纷解决判例也多数运用了该法律原则。在本次疫情中，共克时艰是大家的心声，“公平原则”则是疫情特殊情况下“共克时艰”落实到法律层面，解决市场交易纠纷的重要原则。

法条链接

《民法总则》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

《合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

2. 不可抗力

在对外贸易领域，中国国际贸易促进委员会在2月2日已向浙江湖州某汽配制造企业出具全国首份新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事实性证明书。

法条链接：

《民法总则》第一百八十条：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十七条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

《合同法》第一百一十八条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

3. 情势变更

有观点认为，此次新冠肺炎疫情及政府管控措施属于法律中的“情势变更”，因《合同法解释二》在2009年出台，非典疫情发生在2003年，故法院在非典疫情影响的案件中大多未直接引用该条款。

一般情况下，最高院对适用“情势变更”原则非常慎重，并在《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》中有所规定。

但是，目前而言，本次新冠肺炎疫情及政府相关管控措施对于部分类型的租赁合同而言，是符合《合同法解释二》第二十六条规定的要件的。

法条链接：

《合同法解释二》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》第二条：对于上述解释条文（即对情势变更的规定），各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。

二、新冠疫情对不同类型租赁合同的影响

《合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”无论何种类型的租赁关系，均须查阅租赁合同，看是否有对不可抗力、情势变更、意外事件等的约定，有约定的按约定处理。若无相关约定，不同类型的租赁合同受到本次新冠肺炎疫情的影响有所不同。

“共克时艰”是人类对于疫情挑战的共情，法律将该种共情落实在“公平原则”，房屋租赁合同是市场交易的一部分，根据物业性质、合同约定在特定条件下合理负担损失，有助于共同走出困境，最终实现各自合同目的。

（一） 新冠疫情对履行商业物业租赁合同的影响

1. 短期商业物业租赁合同

对于春节期间演唱会场地租赁合同、营销场地租赁合同、临时商铺租赁合同等短期商业物业合同，因政府管控措施确实无法实现合同目的的，可以主张因合同目的无法实现而解除合同。

2. 长期商业物业租赁合同

（1）部分地区政府政策进行租金减免

北京市人民政府办公厅2月3日颁布的《关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施》第三条第13款规定“鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。”

深圳市龙岗区国有资产监督管理局1月30日印发《关于新型冠状病毒肺炎疫情防控期间区属国企减免租金支持实体经济的通知》、珠海市横琴新区管委会办公室2月5日印发《应对新型肺炎疫情帮扶企业共度难关若干政策措施》，均对承租其区属国有资产物业从事经营活动的企业进行了租金减免。

（2）适用不可抗力或情势变更，根据“公平原则”进行适当的租金减免

租金是否减免对于出租人与承租人而言是零和博弈。对于以经营为目的的长期商业物业租赁合同而言，新冠肺炎疫情大部分造成的是部分合同目的不能实现。该种情形下，无论由承租方还是出租房单方承担损失都是不公平的，若以诉讼方式解决该争议，法院根据公平原则适当进行租金减免的可能性较高。

案例链接：

西安市中级人民法院《陕西瑞琦商贸有限公司与中国电信股份有限公司西安分公司及李元锋、程育民、李剑、谌建国、张瑞、张建英、章小忠房屋租赁纠纷二审民事判决书（2014）西中民一终字第00435号》载明“关于瑞琦公司反诉在租赁期间2002年6月至12月遇西安市北大街改造、钟楼修建地下盘道、修路围档，2003年8月至12月遇非典流行，2007年8月2日遇钟楼地铁施工搭建围档3年，造成其无法正常经营，主张要求电信公司分担经营损失的问题。考虑到本案的实际情况，根据公平原则，电信公司应酌情赔偿瑞琦公司190万元。”

（二） 新冠肺炎疫情对住宅用房租赁合同的影响

对于住宅用房而言，租赁合同的合同目的一般为居住或放置物品，在该住宅用房的居住功能未有证据证明被损害，承租人也无法将房屋进行腾房交由出租人使用的情况下，一般难以适用不可抗力或情势变更，笔者也未检索到非典疫情时期，法院判令出租人减免该类型租赁合同租金的判例。

但是，对于目前长租公寓经营模式下住宅租赁关系，若长租公寓企业要求其出租人减免了房租，根据公平原则，其也应当适当减免其承租人（房客）的房租。

三、律师建议

1．迅速查阅《租赁合同》。无论是承租人还是出租人，在目前情况下，首先应当查阅《租赁合同》，遵循合同约定。

2. 密切关注国家及地方政府的政策文件。时刻关注国家或地方政府对出租或承租的房屋是否有相应的补贴、减免。

3. 以“共克时艰”的精神，在公平原则指导下积极协商，共同承担损失，争取共赢。对于承租人而言，积极与出租人进行协商，在双方达成一致的情况下，尽可能及时签订补充协议或变更协议；若不能签订协议，则须保存邮件、微信记录等双方达成合意的证据。

4. 注意证据保留。承租人积极搜集保留自身租赁合同目的不能实现及实际损失的相关证据。

5. 及时进行纠纷解决。若经协商无法达成一致，在综合考虑纠纷解决成本等因素后，决定诉讼或仲裁的，在时效内向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁。