以合作开发房地产为视角看执行异议之诉

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发布时间:

2022-04-26

就涉及房地产合作开发的案外人执行异议之诉而言,房地产合作开发一般存在两种合作模式,分别为显名合作开发与隐名合作开发,笔者现就两种不同合作开发模式所对应的案外人执行异议之诉进行分别讨论。

就涉及房地产合作开发的案外人执行异议之诉而言,房地产合作开发一般存在两种合作模式,分别为显名合作开发与隐名合作开发,笔者现就两种不同合作开发模式所对应的案外人执行异议之诉进行分别讨论。

 

一、显名合作开发

所谓显名合作开发,即各合作方均被登记为土地使用权人,相关规划和建造许可均显示各方名称,在此情形之下,各共有人对所涉及房产构成按份共有。

在此情形下,可以参照《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》中的处理方式:首先,对于共有人提出的整体排除执行请求不予支持;其次,如果执行过程中进行协议分割且经债权人认可的,可以排除对案外人分割所得财产的执行;其三,如果合作开发协议已经明确约定案外人(共有人)应分得的建筑物的具体部位、楼层或者房屋的部分,则可以判决对于该部分不得执行;其四,如未明确约定分割方案,仅约定分配份额或者比例的,可以对房产强制执行,同时判令不得执行案外人份额内的变现价款。

其法律依据在于,《民法典》第303条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的,应当给予赔偿。”第304条第一款“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”基于前述规定,若合作开发的各方对于共有财产已作出明确的分割约定,且不存在恶意串通逃避债务的情况,在法律层面即可得到认可,对于作为合作开发一方的案外人分割于其名下的财产所享有的权利足以排除强制执行;若合作各方,即各共有人之间未对共有财产之分割作出约定的,为确保执行效率以及申请执行人的合法权益,在共有物难以分割或无法就分割方案达成一致的情况下,应允许对共有物所得价款进行分割,保留案外人份额内的变现价款。

笔者认为,显名合作开发模式项下的执行异议之诉处理及分析较为简单。因合作开发各方存在按份共有或共同共有的关系,在合作一方被债权人申请强制执行后,合作另一方(案外人)可依据现行法律主张、保护其合法权益。

 

二、隐名合作开发

相较于显名合作开发的执行异议之诉,隐名合作开发的执行异议之诉则更为复杂。隐名合作开发即指在合作开发房地产时,包括土地使用权证书在内的全部行政许可手续均登记在一方(显名合作方)名下,隐名合作方仅以出资形式与显名合作方进行合作并完成建设,双方可能约定对建成的房屋按面积、坐落进行分配,也可能约定建成房屋销售后的收益按一定比例进行分配。在此情况下,显名合作方的债权人申请强制执行已经建成的房屋,隐名合作方能否基于建造行为主张所有权以排除强制执行?存在如下两种观点:

一种观点认为:合法建造取得物权,必须有合法的建房手续,完成特定审批,取得合法土地权利,符合规划要求。隐名合作方并非登记的土地使用权人,规划报批手续、施工许可手续也不会显示隐名合作方,隐名合作方不可能成为“合法建造”这一事实行为的主体,而仅能够依据合作开发合同对显名者行使相应的债权请求权,不足以排除强制执行。采类似裁判观点者包括(2021)新40民终779号案、(2019)最高法民再285号案等;山东高院在(2020)鲁民终1148号案中还认为,房地一体原则也决定了隐名合作方不享有物权,以免出现房和地分属不同权利人的情况。

另一种观点认为:隐名合作方可以依据实际出资建造建筑物的事实行为取得对建筑物所有权的共有权,并据此排除对其应有份额的强制执行。《民法典》第352条规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。此处但书,应解释为实质上的建造人与形式上的建造人不一致或实质建造人并非仅显名合作方一人时,由实际出资建造者的多方取得建筑物的所有权。最高法院在(2019)最高法民申6917号案中采类似观点。

笔者认为,虽然《民法典》第二百三十一条规定了基于合法建造行为可以自建造事实成就时取得物权,但隐名合作方因各项行政许可及相关证书均不在其名下,无法从形式上直观认定其建造行为的合法性。但是在实践中亦不能仅因相关土地权利和审批报建等相关手续不能直接显示隐名合作方则直接认定隐名合作方对执行标的所享有的权利无法排除强制执行。原因在于,虽然隐名合作方无法通过相关土地权利和审批报建等相关手续体现其享有物权的基础,但是往往隐名合作方作为出资方,存在主导参与房屋建设的客观事实,在裁判过程中应当结合案件事实和相关证据进行具体考量。以(2019)最高法民申6917号为例,最高人民法院明确论述:“一般而言,《国有土地使用权证》等建造手续上载明的主体即为合法建造人,但在涉及金钱债权强制执行时,对于案外人排除强制执行的主张能否成立,应当综合全案事实,通过对相关当事人针对执行标的所享有的权利来源、性质等因素的考察,对相关权利加以比对、衡量。”

据此,即便隐名合作方因为建造手续主体问题无法基于《民法典》第二百三十一条之规定直接对执行标的享有物权,但在隐名合作方提供足以证明其实际参与执行标的建造事实的相关证据,则隐名合作方亦可以基于其建造行为以及其与显名合作方的合作协议对执行标的享有附着包含建造利益在内的物权属性的请求权,该请求权可以优先于显名合作方普通债权人一般意义上的债权请求权。即在此情形之下,隐名合作方对于执行标的所享有的权利可以排除强制执行。

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