法窗 | 以房屋质量为由拒绝收房，开发商是否承担逾期交房违约责任？

在商品房买卖合同纠纷中，交房及验房程序中可能被购房者提出的质量问题也越来越多，易引发诉讼。购房人经常以开发商交付的房屋存在质量问题为由，要求解除合同、赔偿损失或要求支付逾期交房违约金。但是，何种程度的房屋质量问题可以成为购房者拒绝收房的“合理理由”，本文从各地法院指导意见以及司法判例角度来探究，以期对该类纠纷的解决提供一些思路，以便应对类似案件可以选择适当的诉辩策略。

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问题的提出：由代理的批量案例引起

【案情】购房人甲与开发商A公司签订《商品房买卖合同》，约定A公司应当在2019年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合合同约定条件的商品房交付给甲。商品房达到交付使用条件后，A公司应当书面通知甲办理交房手续，双方进行验收交接时，A公司应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。案涉房屋电梯及消防均验收合格，并于2019年7月30日进行了竣工验收，工程经勘查、设计、监理、施工、建设单位五方验收工程质量合格，并于2019年8月1日取得竣工验收备案表。A公司于同年7月30日通过电话通知甲收房，并向甲邮寄了书面交房通知书及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。甲以验房过程中发现房屋存在室内地坪空鼓、开裂、起沙，墙体裂缝、卫生间漏水等房屋质量问题为由，主张A公司逾期交房，要求A公司按合同约定以购房款日万分之一支付自2019年6月30日起至实际交付符合质量要求的商品房之日的逾期交房违约金。

本案在我们当前的商品房买卖当中具有极大的普遍性和典型性，其最大的争议焦点在于房屋存在质量问题是否影响商品房的交付？或者说，房屋存在质量问题，购房人是否有权拒绝收房，开发商是否构成逾期交付？

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最高院及各省高院裁判观点梳理

（一）非房屋主体结构之外的其他质量问题，购房人不得拒绝收房，开发商不承担逾期交房违约责任

【案例1】赵苒与北京鸿坤伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷申请再审民事裁定书，北京市高级人民法院，(2020)京民申2258号

法院经审查认为：案涉房屋已经竣工验收且经北京市住房和城乡建设委员会备案，不存在严重影响居住使用的功能性质量瑕疵，赵苒已实际入住案涉房屋，其主张的房屋问题及密码锁问题均系装修质量问题，而非房屋主体结构安全质量问题等因素，对赵苒的诉讼请求未予支持并无不当。

【案例2】刘志军、韶关市季华地产有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，广东省高级人民法院，(2020)粤民申9500号

法院经审查认为：商品房不存在除地基基础和主体结构之外的其他质量问题，并非法律、行政法规规定的交房条件，属于当事人可通过意思自治予以协商的范围。同时，补充协议的约定并未免除季华公司负有的交付经竣工验收备案以及主体结构质量合格的房屋的法定义务，也明确了其对房屋质量问题负有的保修责任。该格式条款合法有效。

【案例3】蒋蓉、成都新城万博房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，四川省高级人民法院，(2020)川民申3076号

法院经审查认为：案涉合同约定商品房交付条件为取得建设工程竣工验收合格证明，且实际取得《竣工验收a报告》质量验收合格，因此新城万博公司开发的案涉工程已经验收合格，能够证明案涉房屋达到了合同约定的取得建设工程竣工验收合格证明的交付条件。蒋蓉提出的质量问题并非建筑主体质量问题，其也未举证证明该质量问题，已经达到严重影响其使用的程度，不能据此证明房屋不具备约定交付条件。

（二）无证据证明房屋质量瑕疵问题严重影响居住使用的，房屋具备交付条件，开发商不承担逾期交房违约责任

【案例4】陈刚、谭嘉颖与上海招平房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷审判监督民事裁定书，上海市高级人民法院，(2020)沪民申381号

法院经审查认为：申请人在原审期间所提出的房屋质量问题尚无证据证明足以导致涉案房屋无法正常使用，故不足以成为申请人拒绝接收房屋的正当理由，原审法院认定房屋已经视为交付，被申请人不需要承担逾期交房违约责任并无不当。

【案例5】李红、泉州世茂新领域置业有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，福建省高级人民法院，(2020)闽民申4914号

法院经审查认为：案涉工程已通过建设工程竣工验收及建设工程消防验收，涉诉商品房已经达到法定及合同约定的交付条件。世茂新领域公司通知交房时案涉房屋已符合交房条件，有事实和法律依据。联系廊等瑕疵问题属于可整改的范畴，该整改行为并未影响房屋居住功能的有效使用，且相应瑕疵已整改完毕。李红主张案涉房屋在通过整改消防验收后才符合交付条件，世茂新领域公司逾期交房缺乏事实和法律依据。

（三）房屋形式上具备交付条件，且合同约定房屋及附属设施存在质量问题不影响交房，购房人不得以此为由拒绝收房，开发商承担保修责任，不承担逾期交房违约责任

【案例6】陈保、天津津滨创辉发展有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，最高人民法院，(2018)最高法民申3182号

法院经审查认为：案涉合同约定房屋及附属设施不符合合同及合同附件约定的，陈保应当向津滨创辉公司提出修复意见，修复意见不影响房屋的交付。陈保以房屋需要修复为由拒绝接收房屋的，视为房屋已按合同约定交付。津滨创辉公司向陈保发出入住通知，陈保未按通知办理验收交接手续，或者不领取房屋钥匙的，自通知记载的交房次日起，视同房屋已经交付。诉争房屋已办理了竣工验收备案手续，具备商品房买卖合同约定的交付条件，陈保亦签署了《入住凭单》和《入住确认表》，应视为房屋已交付。案涉房屋系因房屋存在质量问题而解除，并非因津滨创辉公司未交付房屋。陈保认为案涉房屋存在严重质量问题即相当于津滨创辉公司未交付房屋，津滨创辉公司应支付逾期交房违约金，缺乏依据。

【案例7】蔡发军、梁翠华与淮安中南世纪城房地产有限公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书，江苏省高级人民法院，(2020)苏民申4号

法院经审查认为：涉案房屋已通过参建各方组织的竣工验收，并向主管部门进行了竣工验收备案，即该房屋已经符合合同约定的交付条件，且中南公司在合同约定的交付时间前发出了催收楼通知书，故认定中南公司不存在逾期交付房屋的问题，并无不当。涉案房屋在交付时存在质量问题，可依法主张房屋质量责任，但不影响交房事实的认定，中南公司不承担逾期交房的违约责任。

（四）房屋从形式上具备交付条件，但房屋存在严重质量问题影响居住使用的，购房人有权拒绝收房，开发商应承担逾期交房违约责任

【案例8】鲍治兵与江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司、江苏省房地产投资有限责任公司商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书，江苏省高级人民法院，(2017)苏民申572号

法院经审查认为：涉案房屋已经从形式上具备了交付条件，买卖双方仍需对涉案房屋进行交付验收，验收的主要目的就是确认房屋是否符合合同目的，是否具备正常使用的条件。而鲍治兵在验房时即发现涉案房屋存在严重漏水的问题，遂拒绝收房并要求及时维修。但直到鲍治兵诉至法院主张权利时，涉案房屋仍然存在严重漏水的质量问题，开发商一直未能解决上述质量问题。在此期间，鲍治兵显然无法正常使用该房屋，其订立合同目的不能实现，开发商承担此期间的逾期交房违约责任。

【案例9】河南华仪置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书，河南省高级人民法院，(2020)豫民申2254号

法院经审查认为：涉房屋存在屋顶漏水等问题，房屋漏水直接影响居住使用，无需鉴定。因而袁伟东拒绝接受存在质量问题的房屋，合情合理合法。开发商将房屋漏水问题维修完毕后，还应承担逾期交房的违约责任。

小结：鉴于篇幅有限，上述仅选取了各省高院具有代表性的几则再审案例。经梳理分析，如存在房屋主体结构质量不合格的情形，购房人可以拒绝收房，开发商应承担逾期交房违约责任。但是，对于非主体结构的房屋质量瑕疵是否影响房屋的交付，以及何种房屋质量问题足以严重影响正常居住使用，是否需要证据证明或何种证据证明等，各地法院、不同法官之间存在较大分歧。目前，绝大多数观点认为，除非当事人对房屋交付条件另有明确约定，商品房经验收主体质量合格并取得政府相关部门的交付许可文件后，原则上即具备交付条件，购房人不应拒绝收房，但是可以向开发商主张保修责任。亦即，对于非主体结构性质量瑕疵及严重影响居住使用的质量问题，购房人应当“先收房，后维修”，而不能主张“先维修，后交房”。

03

各地法院的相关裁判意见

经检索，仅有部分地方高院、中院的通知、解答、会议纪要、指导意见、裁判指引等司法文件中对争议问题有涉及。需要说明的是，为贯彻实施《民法典》，广东省高院已对相关《通知》进行清理。但是，因《通知》中关于争议问题的规定与《民法典》并不相悖，在司法解释或者更高位阶法律法规对争议问题进行明确前，《通知》中的裁判观点大概率仍将在司法实践中延续。

1.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引的通知》（粤高法〔2017〕191号，已废止）第31条规定“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付。”

2.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发〔2014〕489号）第13条规定“出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。”

3.《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第5条规定“出卖人交付的房屋不符合本意见第4条规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。”

4.《深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引（2014修订）》第7条规定“出卖人在房屋已符合法定和合同约定的交付条件后通知买受人接收房屋，买受人以房屋存在质量问题为由拒绝接收，并据此主张出卖人承担逾期交付违约责任的，人民法院不予支持，但买受人有证据证明房屋主体结构质量不合格或存在其他严重影响正常居住使用的质量问题的除外。”

5.《宁波市中级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答（2015）》第4条规定“买受人能否以房屋质量存在瑕疵为由拒绝收房，并要求出卖人承担违约责任？答：如果房屋符合合同约定和法定的交房条件，虽然房屋质量存在一定瑕疵，但不影响正常居住使用的，买受人以此为由拒绝接收房屋，导致迟延交房的，出卖人不承担逾期交房的违约责任。”

小结：通过分析各法院相关规定可以得出，购房人以非主体结构性质量瑕疵为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持，除非房屋存在质量瑕疵以致严重影响正常居住使用。但是，具体是何种质量瑕疵并不明确，表述也不一，如“商品房质量存在瑕疵”“房屋质量存在表面瑕疵”“房屋存在质量问题”“房屋质量存在一定瑕疵”。实践中，仍需个案分析及认定，法院具有自由裁量权。

同时，通过阅读其他条款也可以得出，法院承认买受人的事实性收房行为，该种行为在一定程度上可以证明其认可房屋质量问题，如广东高院及北京高院均规定，买受人明知商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。其次，除“商品房经验收合格”这一法定强制性交付条件之外，如果合同约定出卖人在交付房屋时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，出卖人承担逾期交房违约责任。同样，法院认可事实性收房行为，如买受人在收房后以未提供上述文件为由拒绝收房的，不予支持。具体可见安徽高院及深圳中院相关规定。

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提示及反思

“商品房的交付”是商品房买卖合同履行中的重要环节，由于对合同约定的商品房的交付使用条件理解不一，而在房屋交付环节上引发的诉讼日渐增多，特别是购房人因房屋质量问题而拒绝收房的问题。应当认识到，交房与收房是相对应的，开发商的主要义务是向购房人交付符合法定及约定条件的商品房，同样收房也是购房人的合同义务。具体来说，开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格（或建设工程竣工验收备案表，实践中有争议），此为法律强制性规定的交付条件，是一种严格标准和最低标准。同时，开发商还应书面通知买受人收房并提供相关证明文件，如《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，此为法定义务。实践中，也有约定签署房屋交接单、交付房屋实测面积图的，此种情况下，开发商亦应严守合同约定。

从购房人的角度，一定程度上购房人处于弱势地位，也存在信息不对称。对于房屋存在非主体结构的房屋质量瑕疵的问题，面对司法裁判的主流观点，与购房人的心理预期则存在较大差距。即使购房人明知开发商交付的房屋存在的质量瑕疵不属于主体结构问题，如墙面开裂、渗漏水等，购房人通常难以接受并选择拒绝收房。如何弥合或缩小这种差距，需要立法的细化及司法的适用来平衡双方利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十条的规定，购房人面对房屋质量问题可诉诸物的瑕疵担保制度。1.当房屋质量问题严重影响正常居住使用的，可以请求解除合同和赔偿损失。2.如房屋存在质量问题，在保修期内，可以向开发商主张修复责任。3.当开发商拒绝修复或者拖延修复的，购房人可以自行或者委托他人修复，同时可以向开发商主张修复费用及修复期间造成的其他损失。根据不同情况，具体的损失可以考虑房租损失、房屋价值贬损的损失或因房屋无法按时交付所造成的其他损失。